招商蛇口:招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)信用评级报告

【摘要】 联合〔2023〕9744号 联合资信评估股份有限公司通过对招商局蛇口工业区控股股份有限公司及其拟发行的2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）的信用状况进行综合分析和评估，确定招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信用等级为...

                    联合〔2023〕9744 号

    联合资信评估股份有限公司通过对招商局蛇口工业区控股股份有限公司及其拟发行的2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）的信用状况进行综合分析和评估，确定招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信用等级为 AAA，招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用等级为 AAA，评级展望为稳定。

    特此公告

                                  联合资信评估股份有限公司
                                  评级总监：

                                      二〇二三年十一月七日

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        招商局蛇口工业区控股股份有限公司

 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）
                  信用评级报告

评级结果：                        评级观点

 主体长期信用等级：AAA                  招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商
 本期公司债券信用等级：AAA          蛇口”或“公司”）作为招商局集团有限公司（以下简称“招
 评级展望：稳定                    商局集团”）旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，在股
                                  东实力及股东支持方面优势显著，具有很强的规模优势和品
债项概况：                        牌竞争力。公司房地产开发经验丰富，近年来公司加大核心
 本期公司债券发行规模：不超过 38.4 亿  一二线城市项目获取，持续优化土地储备质量。此外，公司
 元（含）                          财务政策相对稳健且融资渠道畅通。同时，联合资信评估股
 本期公司债券期限：品种一为 3 年期，

 品种二为 5 年期                    份有限公司（以下简称“联合资信”）也关注到房地产市场
 偿还方式：按年付息、到期一次还本    运行存在一定不确定性，近三年公司综合毛利率持续下降；
 募集资金用途：用于偿还有息负债      公司资产运营业务在建及拟建项目规模较大，未来有一定的
                                  资本支出压力等因素对其信用水平可能带来的不利影响。
评级时间：2023 年 11 月 7 日            公司经营活动净现金流和 EBITDA 对本期公司债券的
                                  保障能力很强。

本次评级使用的评级方法、模型：        公司房地产土地储备整体质量较好，但房地产行业景气
          名称                版本      度仍较低，公司项目销售承压。

 房地产企业信用评级方法      V4.0.202208        基于对公司主体长期信用状况以及本期公司债券信用
 房地产企业主体信用评级模

 型（打分表）                V4.0.202208    状况的综合评估，联合资信确定公司主体长期信用等级为
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露  AAA，本期公司债券信用等级为 AAA，评级展望为稳定。本次评级模型打分表及结果：

  评价内容  评价 风险因素 评价要素 评价结果  优势

            结果

                              宏观和区    2        1．公司股东背景强且对公司支持力度大。公司作为招
                    经营环境  域风险

    经营                    行业风险    5    商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，得到股东
    风险      A            基础素质    1    多次增资，并在项目资源获取及融资等方面可获得招商局集
                      自身  企业管理    1

                      竞争力                团的有力支持。在行业景气度下降的背景下，公司竞争优势
                              经营分析    1

                              资产质量    2    显著。

                      现金流  盈利能力    2        2．土地储备持续优化，资产运营收入为公司提供稳定
    财务      F1            现金流量    1

    风险                            现金流。公司持续优化项目城市布局，加大了核心一二线城
                          资本结构          1

                          偿债能力          2    市项目的获取，楼面均价呈增长态势；此外较大规模的资产
                指示评级                  aaa

            个体调整因素：--                --    运营收入能为公司提供稳定现金流。

              个体信用等级                aaa        3．公司财务政策相对稳健，融资渠道畅通。公司债务负
          外部支持调整因素：--              --

                评级结果                  AAA    担一般，债务结构合理，且融资成本继续压降；公司资产受
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个  限比例低，再融资空间大，融资渠道畅通。

等级，各级因子评价划分为 6 档，1 档最好，6 档最差；财
务风险由低至高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价
划分为 7 档，1 档最好，7 档最差；财务指标为近三年加权
平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果

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分析师：张 超（项目负责人）  赵 兮  关注

邮箱：lianhe@lhratings.com                1．房地产市场运行存在一定不确定性，项目利润空间
电话：010-85679696                  不断收窄，需关注项目去化及减值风险。2021 年下半年以
传真：010-85679228                  来房地产市场迅速转冷，行业整体销售下降，未来房地产市
地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号    场运行存在一定不确定性。2020－2022 年，公司业务综合毛
      中国人保财险大厦 17 层（100022）  利率逐年下降，利润空间不断缩减；此外公司其他应收款规
网址：www.lhratings.com            模较大，存在一定的合作开发项目风险。

                                    2．公司在建及拟建自持项目规模较大，且回收期较长，
                                  未来有一定资本支出压力。公司资产运营业务回收期较长，
                                  且自持项目在建及拟建规模较大，未来有一定资本支出压
                                  力。

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                                  主要财务数据：

                                                                              合并口径

                                                        项 目              2020 年    2021 年    2022 年    2023 年
                                                                                                                6 月

                                                现金类资产（亿元）            893.37    796.48    864.64    1033.02
                                                资产总额（亿元）            7392.28    8562.03    8864.71    9475.80
                                                所有者权益（亿元）          2531.10    2767.55    2844.40    2868.02
                                                短期债务（亿元）              603.20    460.65    442.81    625.28
                                                长期债务（亿元）            1029.26    1396.10    1665.54    1585.25
                                                全部债务（亿元）            1632.46    1856.75    2108.35    2210.52
                                                营业总收入（亿元）          1296.21    1606.43    1830.03    514.42
                                                利润总额（亿元）              241.09    228.43    158.17      49.73