招商蛇口:招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要

【摘要】 股票简称：招商蛇口股票代码：001979.SZ 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 （住所：广东省深圳市南山区蛇口太子路１号新时代广场） 2023年面向专业投资者公开发行公司债券 （第三期）募集说明书摘要 发行人：招商局蛇口工业区控股...

  股票简称：招商蛇口                                股票代码：001979.SZ
    招商局蛇口工业区控股股份有限公司

          （住所：广东省深圳市南山区蛇口太子路１号新时代广场）

  2023 年面向专业投资者公开发行公司债券
        （第三期）募集说明书摘要

  发行人：            招商局蛇口工业区控股股份有限公司

  牵头主承销商：    中信证券股份有限公司

  联席主承销商：    招商证券股份有限公司、中信建投证券股份有限公司、
                      中国国际金融股份有限公司

  受托管理人：        中信证券股份有限公司

  本期债券发行金额： 不超过人民币 38.4 亿元（含）

  增信措施情况：    本期债券无担保

  信用评级结果：    主体评级 AAA，债项评级 AAA

  信用评级机构：    联合资信评估股份有限公司

          牵头主承销商/簿记管理人/受托管理人

        （住所：广东省深圳市福田区中心三路 8号卓越时代广场（二期）北座）

                      联席主承销商

住所：深圳市福田区福田街道  住所：北京市朝阳区安立路  住所：北京市朝阳区建国门外
      福华一路 111号              66号 4号楼          大街 1号国贸大厦 2座 27层
                                                                及 28层

                签署日期：  年  月  日


                      声 明

  本募集说明书摘要的目的仅为向专业机构投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于发行人及主承销商网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。

  除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。


                  重大事项提示

    请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节：

  一、本次债券注册情况

  招商局蛇口工业区控股股份有限公司已于 2023年 6月 19日获得中国证券监
督管理委员会“证监许可[2023]1326 号”文注册公开发行面值不超过 138.4 亿元的公司债券（以下简称“本次债券”）。发行人本次债券采取分期发行的方式。本期债券为第三期发行，发行规模不超过 38.4 亿元（含）。

  二、发行人基本财务情况

  截至 2023 年 6 月末，发行人股东权益为 2,868.02亿元人民币；合并口径的
资产负债率为 69.73%，母公司报表口径的资产负债率为 87.69%；截至 2023 年9 月末，发行人股东权益为 2,964.16亿元人民币；合并口径的资产负债率为
69.24%。发行人 2020-2022 年度实现的年均可分配利润为 89.63 亿元（2020 年
度、2021 年度和 2022 年度实现的归属于母公司所有者的净利润 1,225,286.48 万
元、1,037,225.42 万元和 426,407.97 万元的平均值），预计不少于本期债券一年利息的 1 倍，发行人在本次发行前的财务指标符合相关规定。

  三、评级情况

  根据联合资信评估股份有限公司出具的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告》，发行人主体评级为 AAA，本期债券评级为 AAA，评级展望为稳定。联合资信将在本期债券存续期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。招商局蛇口工业区控股股份有限公司应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境及本期债项相关信息，如发现有重大变化，或出现可能对发行人或本期债项信用评级产生较大影响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评级报告和结果。

  联合资信评估股份有限公司关注到房地产市场运行存在一定不确定性，项
目利润空间不断收窄，需关注项目去化及减值风险；公司在建及拟建自持项目规模较大，且回收期较长，未来有一定资本支出压力。

  四、本期债券为无担保债券。发行人历史主体评级为 AAA，评级展望为稳定，说明发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。公司债券属于利率敏感型投资品种。受国家宏观经济政策、经济总体运行状况以及国际经济环境变化的影响，债券市场利率存在波动的可能性。因本期债券采用固定利率的形式，市场利率波动可能使本期债券实际投资收益具有一定的不确定性。

  五、购置土地和前期工程占用资金量大，资金周转速度相对缓慢。发行人最近三年及一期经营活动现金流净额分别为 2,762,200.67 万元、2,597,701.21 万元、2,217,399.01 万元及 2,651,860.40 万元。经营活动现金流净额波动较大，主要是因为公司土地、基建支出增加。由于公司经营性净现金流存在一定波动，对公司有息债务的覆盖保障能力带来了一定的不确定性。

  六、本期债券仅面向专业机构投资者发行，专业机构投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资质条件请参照《公司债券发行与交易管理办法》和《深圳证券交易所债券市场投资者适当性管理办法（2023 年修订）》。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业机构投资者参与交易，普通投资者及专业投资者中的个人投资者认购或买入的交易行为无效。

  七、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，无表决权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让取得本期债券的持有人）均有同等效力和约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受发行人为本期债券制定的《受托管理协议》、《债券持有人会议规则》并受之约束。

  八、本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在深圳证券交易所上市流通。本期债券符合在深圳证券交易所上市的条件，交易方式包括：匹配
成交、协商成交、点击成交、询价成交、竞买成交。由于具体上市申请事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在合法的证券交易市场交易流通，具体上市进程在时间上存在不确定性，且无法保证本期债券的上市申请能够获得深圳证券交易所同意。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发行人亦无法保证本期债券上市后持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。若届时本期债券无法进行上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。

  九、经联合资信评估股份有限公司综合评估，发行人主体评级为 AAA，评级展望为稳定，本期债券评级为 AAA，符合债券通用质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。

  十、债券属于利率敏感型投资品种，市场利率变动将直接影响债券的投资价值。债券作为一种固定收益类产品，其二级市场价格一般与市场利率水平呈反向变动。受国家宏观经济运行状况、货币政策、国际环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次公司债券采取固定利率形式且期限较长，在本次公司债券存续期内，如果未来利率发生变化，将使本期债券投资者实际投资收益具有一定的不确定性。

  十一、房地产行业与宏观经济发展之间存在较大的关联性，同时受调控政策、信贷政策、资本市场运行情况等诸多因素影响。在过去十余年间，随着城镇化的快速发展，我国房地产行业总体发展速度较快。2008 年以来，受到国际金融危机的冲击，以及一系列房地产行业宏观调控政策陆续出台等因素影响，我国房地产市场销售面积和销售金额呈现波动走势。2015 年，随着限购政策的逐步放松和取消，人民银行和银监会对限贷认定标准的放宽，以及人民银行降低贷款利率，居住性购房需求有望得到释放，房地产行业运行情况逐步企稳。近年以来，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，一、二线城市以“回归居住属性”、“加强房地产市场分类调控”、“建立长效机制”为基调不断加大政策调控力度，同时环一线城市周边三四线城市亦陆续出台调控政策以
抑制投机性需求。2020 年，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定。上半年，信贷政策中性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏；下半年，因“三道红线”要求，房地产市场整体有息负债规模增速压降，多地调控政策收紧。房地产市场总体表现强韧，销售、土地成交、开发投资等指标
实现 V 型反转。2020 年全国商品房销售额再创新高，达 17.36 万亿元，同比增
加 8.7%。行业集中度持续提高，千亿房企继续扩容。2021 年，全国商品房销售额 18.19万亿元，同比增长 4.8%，商品房销售面积达 17.94亿平方米，同比增长1.9%。随着行业竞争日趋激烈以及调控的常态化，行业利润率下滑已成大势，企业经营压力加剧。2022 年，全国商品房销售额约 13.33 万亿元，商品房销售
面积约 13.58 亿平方米，与历史峰值 2021年比较，分别下降 26.7%和 24.3%。尽
管发行人作为全国性大型房地产开发企业，发行人具备较强的抗风险能力，但也不可避免地受到行业周期性波动的影响。

  十二、房地产行业与整个国民经济的发展密切相关，国家对房地产业务的各个环节均实施监管和调控，行业政策涉及范围较广。近年来，国家已出台了一系列宏观调控政策，从住房供应结构、土地、金融、税收等方面对房地产的供给和需求进行调节。为了促进房地产行业和国民经济健康协调发展，国家在未来可能出台新的调控政策。如果发行人不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理和未来发展造成不利影响。

  十三、开发业务收入是发行人营业收入的主要来源，最近三年及一期末，发行人存货净额分别为 36,079,258.75 万元、41,763,647.50 万元、41,154,922.10万元及43,675,118.55万元，占发行人总资产比重分别为48.94%、48.78%、46.43%及 46.09%。发行人存货规模较大，且占资产总额的比例相对较高，主要是由于发行人的商业地产、住宅房地产项目较多。截至 2023 年 6 月末，发行人开发与运营项目主要分布于深圳、广州、佛山、上海、南京、苏州、天津、重庆、武汉、杭州、成都等一线和二线重要城市。房地产市场具有行业周期性，受宏观经济政策及市场环境影响较大，部分前期商品房库存规模较大的城市面临一定的去库存压力，可能影响发行人部分项目的销售节奏。

  十四、开发业务以房地产销售业务为主，系公司收入贡献最大的业务板块，2022 年度公司开发业务收入占营业收入比重 90.47%。公司作为一家全国性的房
地产企业，项目储备充