汉钟精机:《不动产估价报告书》

【摘要】展茂不動產估價師聯合事務所Zhan-MaoRealEstateAppraisersFirm案號：24ZMTA0268委託人：漢鐘精機股份有限公司勘估標的：新竹市牛埔南路522號不動產價格：新台幣205,310,882元價格...

展茂不動產估價師聯合事務所Zhan-Mao Real Estate Appraisers Firm
      案    號：24ZMTA0268

      委 託 人：漢鐘精機股份有限公司

      勘估標的：新竹市牛埔南路 522 號

      不動產價格：新台幣 205,310,882 元

      價格日期：民國 113 年 04 月 01 日

            事務所網址：www.zhan-mao.com


          不動產估價報告書摘要

一、不動產估價報告書案號：24ZMTA0268
二、委託人：漢鐘精機股份有限公司
三、基本資料：

    （一） 勘估標的：

          土地標示：

          新竹市三姓段 209、236-3 地號。

          建物門牌：

          新竹市牛埔南路 522 號（164 建號）。

    （二） 土地面積：2,071.0000 平方公尺（約 626.4775 坪）。

    （三） 建物面積：1,474.0700 平方公尺（約 445.9062 坪）。

    （四） 不動產所有權人：

          土地：屬漢鐘投資控股股份有限公司單獨所有。

          建物：屬漢鐘投資控股股份有限公司單獨所有。

    （五） 土地使用分區：乙種工業區。

    （六）建物法定用途：工業用。

    （七）產品型態：工業廠房。

    （八） 勘估標的使用現況：

          經現場勘察由外觀判斷，勘估標的目前由工廠使用，建物外觀維護
          尚佳，因未進入內部勘察，其內部裝修、維護依一般正常情況評估。
四、估價前提：

    （一） 估價目的：提供買賣價格參考，本所對於本報告書未經合法授權及
          非屬委託人預期使用目的之行為不負任何責任。


    （二） 價格種類：正常價格

    （三） 估價條件：無設定任何估價條件。

    （四） 價格日期：民國 113 年 04 月 01 日。

    （五） 勘察日期：民國 113 年 04 月 01 日。

五、預估土地增值稅與淨值：

  公告土地增值稅：新台幣 152,650 元。

    扣減公告土地增值稅稅後淨值：新台幣 205,158,232 元。

    （不考慮其優稅及減稅規定，未來仍以稅捐機關為主，本案係採當期公告
    現值為基準進行增值稅估算，物價指數採民國 113 年 02 月為基期計算基
    準。）
六、他項權利設定記錄：

  勘估標的 209、236-3 地號及 164 建號皆未設定任何物權登記，此外亦無
  預告或法院查封等登記情事。
七、評估價值結論：

  勘估標的係坐落於新竹市牛埔南路 522 號之不動產，本報告基於估價目的
  為買賣價格參考，價格種類為正常價格，價格日期為民國 113 年 04 月 01
  日，考量委託人提供之勘估標的基本資料，評估標的於現行不動產市場條
  件下合理評估價值。

  經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、
  不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，依估價師專業意見分析
  後，採用比較法、收益法及成本法等估價方法進行評估，各方法評估結果
  及最終價格決定如下：

                  不動產價格：新台幣 205,310,882 元


地號  土地使用分區            土地面積            土地單價    土地總價
                            (㎡)          (坪)        (元/坪)        (元)

 209    乙種工業區      1,988.0000    601.3700      320,000    192,438,400

236-3    乙種工業區      83.0000      25.1075      320,000      8,034,400

        合計            2,071.0000    626.4775        -        200,472,800

建號      門牌                建物面積            建物單價    建物總價
    （新竹市牛埔南路）    (㎡)          (坪)        (元/坪)        (元)

 164      522 號        1,474.0700    445.9062      10,850      4,838,082

                            總計                                205,310,882

  由於不動產價值的特性，以上評估結果僅適用於價格日期民國 113 年 04
  月 01 日，估價目的為提供買賣價格參考。另使用本估價報告書者詳閱報
  告內容所載之基本聲明事項、限制條件、基本事項說明及估價條件，以避
  免估價結果之誤用。

不動產估價師：(簽名或蓋章)
估價師：

  開業證書及地方公會會員證書字號：

  估價師開業證書：(109)北市估字第000287號

  不動產估價師公會會員證書：(113)北市估師證字第261號
 展茂不動產估價師聯合事務所

壹、序言
 一、估價立場聲明

    (一)我方以公正第三人立場進行客觀評估。

    (二)我方與委託人及受勘估單位僅為單純業務往來關係。

    (三)本事務所及本所估價師與委託人、不動產所有權人或交易雙方僅
        為單純之業務關係，並無財務會計準則公報及國際會計準則所定
        之關係人或實質關係人之情事。

    (四)本報告書所載內容絕無虛偽或隱匿之情事，報告書中所提之事實描
        述具真實確切性。本報告書估價人員具備專業性與獨立性，已評
        估所使用之資訊為合理、與正確及遵循相關法令，且所載事
        項無虛偽、隱匿等事項。

    (五)本報告書中之分析意見及結論，係基於報告書中所假設及限制條
        件下成立；此等分析意見及結論是屬個人中立之專業評論。

    (六)我方對於本標的無現有或可預期的利益；對於與本標的相關的權
        利關係人，我方亦無個人私利或偏見。

    (七)我方收取之報酬，係基於專業勞務之正當報酬、不為不正當
        之競價；我方對客戶提出之要求當努力實現，但絕不刻意扭曲合
        理估價之結果。

    (八)本估價報告書內容遵循內政部訂定之不動產估價師法及不動產估
        價技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論，並符合不動產
        估價師全國聯合會頒布之「敘述式估價報告書範本」格式。

二、估價基本條件

    本估價報告書，係在下列基本假設條件下製作完成：

    (一)除非報告書中有特別聲明，勘估標的之所有權視為是正常狀態、
        且 具市場性。

    (二)除非報告書中有特別聲明，評估結論是在未考慮不動產抵押權或
        其他權利設定的情況下進行的。

    (三)報告書中引用他人提供之資訊經估價師盡力查證後認為是確實
        可靠的。

    (四) 勘估標的中的土地及其地上物之結構於報告書中被認為屬一般
        正常情形，無任何隱藏或未被發現之影響該不動產價值條件。因
        此，本 估價報告書對這些隱藏或無法在一般勘察中發現的條件不負
        責任。

    (五)除非估價報告書中有特別聲明，所評估的不動產均被認為符合
        環境保護相關法規之規定，而未受到任何限制事項。

    (六)除非在估價報告書中有特別聲明，勘估標的可能存在或不存在的
        危險因子，不列入估價師的勘察範圍之內。不動產估價師並不
        具備了解不動產內部成分或潛在危險的知識能力，也沒有資格
        檢測這種物質；石棉、尿素、胺／甲醛泡沫絕緣體等類材料及
        其他潛在的危險材料的存在，可能會影響不動產的價值。估
        價報告書中的假設前提，是勘估標的中沒有這些會導致價值降
        低的材料。估價報告書對於這些情況、及用於發現此等狀況的
        專業或工程知識不負責任。如有需要，估價報告書使用者須另聘
        這一類領域的專家進行分析。

三、估價報告書使用之限制條件

    本估價報告書使用之一般限制條件如下：

    (一)在本估價報告書中總價值分配至土地、改良物之間的價值，只適
        用於估價報告書中所提及的項目下；分配的價值不能使用於其他
        任何估價中。

    (二)本估價報告書或估價報告書複本的持有者，無出版本估價報告書
        的權利。

    (三)在沒有經過估價師書面同意的情況下，估價報告書的全部或其中
        某部份內容（尤其是估價結論、估價師身分、估價師所屬的事務
        所）不得經由廣告、公共關係、新聞、銷售或其他傳播媒體公諸於
        眾。

    (四)估價報告書評估結果僅適用於整個不動產的估價。除非在估價報
        告書中另有聲明，否則，任何將整個受估不動產價值按權利比例
        劃分或其他方式劃分，都將使本估價報告書中的估價結果無效。

    (五)估價報告書中的預測、預估或經營結果估計，乃立基於當前市場
        條件、預期短期需求及供給因素、與連續穩定的經濟基礎上。因
        此，這些預測將隨著將來條件的不同而改變。

    (六)本 估價報告書評估結果係作為委託人在報告書所載之估價目的限
        制下參考，估價目的變更可能使該估價金額發生改變。因此，本
        報告書無法適用於其他估價目的下之參考使用。

    (七)本估價報告書評估結果係在不動產估價師考量某些估價條件
        下形成，委託人或使用報告書者應了解估價報告書中所載之估價
        條件，以避免誤用本估價報告書所載之估價金額。

    (八)本估價報告書評估結果僅具有不動產價值參考的特性，不必然成
        為委託人或使用者對該不動產價格之最後決定金額。

貳、估價基本事項說明

  一、委託人：漢鐘精機股份有限公司

  二、勘估標的之基本資料：

        (一) 勘估標的內容：

            1.土地標示：

            新竹市三姓段 209、236-3 地號。

            2.建物門牌：

            新竹市牛埔南路 522 號（164 建號）。

            3.土地面積：2,071.0000 平方公尺（約 626.4775 坪）。

            4.建物面積：1,474.0700 平方公尺（約 445.9062 坪）。

            5.評估的權利種類：不動產之