中交地产:2023年年度审计报告

【摘要】中交地产股份有限公司已审财务报表2023年度中交地产股份有限公司目录页次一、审计报告1-7二、已审财务报表合并资产负债表1-2合并利润表3合并股东权益变动表4-5合并现金流量表6-7公司资产负债表8-9公司利润表10公司股东权益变动表11-...

中交地产股份有限公司
已审财务报表
2023年度


                          中交地产股份有限公司

                                  目 录

                                                                    页 次
一、审计报告                                                        1 - 7
二、已审财务报表

    合并资产负债表                                                  1 - 2
    合并利润表                                                        3

    合并股东权益变动表                                              4 - 5
    合并现金流量表                                                  6 - 7
    公司资产负债表                                                  8 - 9
    公司利润表                                                      10

    公司股东权益变动表                                            11 - 12
    公司现金流量表                                                13 - 14
    财务报表附注                                                  15 - 212
补充资料

    1. 非经常性损益明细表                                            1

    2. 净资产收益率和每股收益                                        1


                                        审计报告

                                            安永华明（2024）审字第70071827_A01号
                                                              中交地产股份有限公司
      中交地产股份有限公司全体股东：

          一、审计意见

          我们审计了中交地产股份有限公司的财务报表，包括2023年12月31日的合并及公
      司资产负债表，2023年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及相
      关财务报表附注。

          我们认为，后附的中交地产股份有限公司的财务报表在所有重大方面按照企业会
      计准则的规定编制，公允反映了中交地产股份有限公司2023年12月31日的合并及公司
      财务状况以及2023年度的合并及公司经营成果和现金流量。

          二、形成审计意见的基础

          我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
      计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
      注册会计师职业道德守则，我们独立于中交地产股份有限公司，并履行了职业道德方
      面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提
      供了基础。

          三、关键审计事项

          关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这
      些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项
      单独发表意见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背景。

          我们已经履行了本报告“注册会计师对财务报表审计的责任”部分阐述的责任，
      包括与这些关键审计事项相关的责任。相应地，我们的审计工作包括执行为应对评估
      的财务报表重大错报风险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，包括应对下
      述关键审计事项所执行的程序，为财务报表整体发表审计意见提供了基础。

A member firm of Ernst & Young Global Limited


                                    审计报告（续）

                                            安永华明（2024）审字第70071827_A01号
                                                              中交地产股份有限公司
          三、关键审计事项（续）

        关键审计事项                          该事项在审计中是如何应对

        房地产开发项目的收入确认

        2023年度，中交地产股份有限公司合并  我们执行的审计程序主要包括：

        财务报表中确认的房地产销售收入为  1. 测试与房地产销售收入确认相关的关
        32,231,026,229.27元，占营业收入总额    键内部控制的设计与运行的有效性；
        的99.27%。                          2. 检查房屋销售合同条款，以评价有关
                                                房地产销售收入确认的会计政策的恰
                                                当性；

        房地产销售收入确认通常需要同时满足以  3. 就 2023 年确认的房地产销售收入，
        下条件：项目已经竣工并验收合格达到合    抽取样本，并：

        同约定的交付条件；签订正式房屋销售合    （1） 检查竣工备案证明文件、面积实
        同，并取得销售合同中约定的购买方付款        测报告以及房屋销售合同中的有
        证明；购买方已办理房屋交接手续，或收        关约定，评价项目是否已达到交
                                                      付条件；

        到书面交房通知后，对于无正当理由拒绝    （2） 检查购买方付款文件；

        接受房屋交付的，已过书面交房通知书中    （3） 检查房屋交付文件，如入伙公
        约定的交付时限。                            告、交房通知书、房屋交接单
                                                      等；

        由于房地产销售收入对中交地产股份有限  4. 就资产负债表日前后确认收入的项
        公司合并财务报表的重要性，以及单个房    目，选取样本，检查房屋交付文件，
                                                并结合开发产品监盘程序，检查销售
        地产开发项目销售收入确认上可能的个别    收入确认的期间是否正确；

        差错汇总起来对中交地产股份有限公司合  5. 对各主要房地产项目销售收入、销售
        并财务报表的经营成果有可能产生重大影    成本、毛利及毛利率执行分析程序；
        响，因此，将房地产开发项目的收入确认  6. 检查财务报表附注三、21 及附注
        识别为关键审计事项。                    五、41 与收入有关的披露是否恰
                                                当。

        具体披露参见合并财务报表附注三、21与

        客户之间的合同产生的收入及附注五、41

        营业收入和营业成本。

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                                    审计报告（续）

                                            安永华明（2024）审字第70071827_A01号
                                                              中交地产股份有限公司
          三、关键审计事项（续）

        关键审计事项                            该事项在审计中是如何应对

        存货的可变现净值的评估

        2023年12月31日，中交地产股份有限公司合 我们执行的审计程序主要包括：

        并 财 务 报 表 中 的 存 货 账 面 原 值 为 1. 测试与存货可变现净值的评估相
        95,845,284,135.19 元 ， 跌 价 准 备 金 额 为    关的关键内部控制的设计和运行
        2,588,883,598.87 元 ， 账 面 价 值 为    的有效性；

        93,256,400,536.32元，金额重大。          2. 从毛利率、周转率、市场价格等
                                                    因素复核中交地产股份有限公司
        存货按照成本与可变现净值孰低计量。中交    管理层识别的存在重大减值的存
        地产股份有限公司管理层确定资产负债表日    货项目；判断管理层计提存货跌
        重大存货项目的可变现净值。在确定存货可    价的恰当性；

        变现净值的过程中，中交地产股份有限公司 3. 获取并检查第三方评估机构出具
        管理层需对拟开发产品和在建开发产品至完    的存货项目评估报告或者管理层
        工时估计将要发生的成本、估计的销售费用    编制的存货减值工作底稿，评价
        以及相关税费等作出最新估计，并估算存货    对存货可变现净值采用的估值方
        项目的估计售价（参考附近地段房地产项目    法的恰当性，抽样将估值中采用
        的最近交易价格、相关房地产项目特质等因    的关键估计和假设，包括与估计
        素），该过程涉及重大的管理层判断和估    售价有关的关键估计和假设，与
        计。                                        市场可获取数据和销售预算计划
                                                    进行比较；

        由于存货的估计售价、至完工时估计将要发  4. 评价第三方评估机构的独立