万科A:2023年度业绩推介会

【摘要】万科A:2023年度业绩推介会证券代码：000002证券简称：万科A万科企业股份有限公司投资者关系活动记录表编号：2024-001投资者关系活动类别□特定对象调研□分析师会议□媒体采访√业绩说明会□新闻发布会□路演活动□现...

万科A:2023年度业绩推介会
证券代码： 000002 证券简称：万科 A
万科企业股份有限公司投资者关系活动记录表
编号： 2024-001
投资者关系活动
类别
□特定对象调研 □分析师会议
□媒体采访 √ 业绩说明会
□新闻发布会 □路演活动
□现场参观
□其他 （ 请文字说明其他活动内容）
参与单位名称及
人员姓名
网络直播，面向所有投资者，参与人员约 14.2 万人次
时间 2024 年 3 月 29 日星期五上午 9:30—11:30
地点 直播观看地址：
1. 万科官网：
中文界面：
https://www.vanke.com/investor/data?typeid=62&newsid=7834
英文界面：
https://www.vanke.com/en/investor/data?typeid=62&newsid=7835
2. 微信“易选房”小程序
3. 全景网：
中文界面： https://rs.p5w.net/html/141352.shtml
英文界面： https://rs.p5w.net/html/141355.shtml
上市公司接待人
员姓名
董事会主席郁亮，总裁祝九胜，联席总裁、开发经营本部首席合伙人
张海，联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全，执行副总裁、财
务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭
投资者关系活动
主要内容介绍
第一部分： 2023 年度业绩解读
万科2023年度业绩推介会由公司董事会秘书朱旭主持。主
持人开场逐一介绍了出席本次会议的董事会成员及公司管理
层， 总裁祝九胜介绍了公司2023年度业绩情况，包括财务状
况、业务进展和未来展望。
第二部分：问答环节
(一) 互动问答
问题 1： 我有三个问题。第一，公司融资和评级相关的问题，最近穆
迪、惠誉等评级机构先后将公司的评级下调了，请问会不会对公司的
融资产生影响？二是近期市场上有很多关于公司和金融机构合作受
到阻碍的传闻，比如说险资逼宫、金融机构抽贷、要求增设抵押物等，
请问目前公司和金融机构的合作是否顺畅？三是有传闻说有 12 家银
行为万科筹措银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付，公司
正在为符合条件的银团贷款做准备和担保，请问相关传闻是否属实？
答： 谢谢提问，各方面的说法反映了大家对我们的关切和关心。公司
短期遇到了一些的挑战与压力，我们也在不断做复盘与经验迭代，提
升应对能力。总体上公司的能力和基本面没有发生根本性的变化，相
信只要能力在身上，就不会有太大的问题。
评级方面，部分主要的评级机构对公司的评级确实有所下调。尽
管如此，公司的基本面并未发生根本性的重大变化，评级下调会带来
一些影响，但没有大的根本性的影响，目前来看影响相对有限。
公司与金融机构合作方面，首先聚焦银行合作，万科和银行都是
良好的基于战略、基于长期的合作关系。长期合作的有 26 家银行。
这些银行长期都很支持万科，也跟万科一起共同发展，共同控制风险。
面对行业下行、销售下滑、回款减少的现状，银行在风险防范这方面
也是我们的同盟军。银行对我们起到什么作用？“皱了眉头、提了忠
告、给了宽容”，“皱了眉头”是大家对市场的下行还是感觉超过预期
的。“给了忠告”是针对在这个时候企业怎么活下去，怎么保持现金
流的平衡，银行和银行家也了很多的建议。“也给了宽容”，过去我们
是总对总的信用融资，为了适应监管政策需要转向以项目制抵押的融
资模式，合作银行给予了我们一至三年的过渡期，以适应新融资模式。
银行主要关注三点：一是钱到哪里了？二是资产在哪里？三是现
金流够不够？万科始终坦诚、公开地回应银行关注的资金流向、资产
状况和现金流充足性三大问题，银行支持的态度是肯定的，力度是足
够的。这一点从公司去年新增融资达 897 亿就可以看出来。在与众多
银行的互动中，我们注意到各家银行的偏好、策略侧重点各异，既有
相同的一起来解决问题，也有组银团来合作的提议，对此我们虚心接
受，也在积极探讨各种合作可能，总体上与银行的合作处于稳定可持
续的状态。
与险资的合作层面，万科与众多大型保险公司建立了长期合作关
系，因为我们从 2014 年开始向经营性服务业务转型，在众多的赛道
上做了各种探索，形成了多元化的经营类资产，让我们天然地成为了
险资的资产交易对手。险资不动产债权计划久期长，能匹配经营性业
务的特性与融资需求。不动产债权计划投资期限上一般都设置为 10
年或 10 年以上，并会在此期限内设置选择权时点，选择权或在险资、
或在企业，又或在双方。每到临近赎回选择权时，双方都会提前沟通
是否行权。公司特别感谢各大保险公司长期以来的支持，这些长期且
有耐心的资金助力我们在经营性业务的铺排上更为从容，更有韧性，
增强了我们转型的决心。
总体上，公司还是会长期坚持多渠道的融资策略，与金融机构相
向而行，互相成就。特别是在整个行业受到挑战的时候，我们尤为感
恩金融机构、银行、保险公司对公司的支持。
问题 2： 请问管理层如何看待今年的房地产走势如何？之前万科提出
行业存在超跌，目前是否还延续之前的观点？预计行业什么时候能触
底回升？最近我们看到官方有很多新的表态，各地政策也在相继解
绑，公司如何看政策方面的效果？
答： 万科对于行业未来的判断保持不变，尽管行业已经不可能回到过
去的高点，但是行业的前景依然广阔，目前市场仍处于超跌状态。
从行业趋势来看，一是中国房地产住宅市场已经从“有没有”到
“好不好”的阶段。人们对美好生活的标准是不断提升的，现在我们
的人均居住面积跟欧美发达国家还是有差距的，因为我们使用的是建
筑面积，本身要打七八折的折扣。此外，我国城市住宅中约 63%尚未
配备电梯，对于日益老龄化的社会来说，电梯配置可能是一个基本需
求。无论从人均居住面积、住房设施，还是小区环境，都还有非常大
的改进空间。
二是中国城市化进程并没有结束， 2023 年城市化率为约 66%，
过去一年新增城市人口 1196 万，接近 2021 年水平。未来住宅建设需
求维持在每年 10 亿平方米左右的中枢值应该是相对确定的。相较于
2019 年的高点，过去一年新开工的住宅面积下降了 59%，从这一点
来看应该是超跌了。虽然市场难以回到 18 亿平方米的高位，但维持
在 10 亿平方米左右的中枢值，我觉得是一个相对稳定的水平。
在政策层面，近期包括一线在内的房地产政策都在调整，支持住
房需求与放宽限购方面都有很多调整，是 2011 年实施限购政策以来
力度最大的一次。包括 LPR 下调使得按揭利率降至近十年最低，相
信市场会慢慢恢复，政策效果会逐步显现。
去年中央提出了城中村改造、保障房建设和平急两用这三大工
程，这也是构建房地产新发展模式和促进经济回升的重要措施。相信
对拉动中国经济回升有重大作用，同时也能为行业发展提供空间。万
科在城中村改造和保障房建设都是非常积极的参与者，平急两用方面
也在探索。公司在小户型建设与代建方面都有长处，未来会发挥这些
能力优势积极参与。
今年两会期间，住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的提醒，
“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，
谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”，对此我非常认同。
只要万科始终致力于为百姓提供好房子与好服务，万科就会有发展，
万科就会有未来。谢谢。
问题 3： 请问今年到期的境内外债务分别是多少？公司如果扣除
预收监管资金后可用的现金大概有多少？在销售持续下降的情况下，
公司如何保持现金流的平稳，以及公司偿债资金的来源？
答： 公司今年年初在手货币资金 998 亿，是一年内到期有息负债 624
亿的 1.6 倍。剔除预售监管资金后，客观上会有压力。到期债务在全
年不同时点分布。以境外债为例，只有二季度还有折合人民币 56 亿
的债务到期。对不同月份到期的债务，我们有相应的应对。融资处在
正常状态，“有压力，但能过关”。
为了更好地回答您的问题，我也如实汇报一下公司近期遇到的一
些具体挑战，和融资有关的来自三个方面：
第一，开发业务收支不平衡带来的挑战。开发业务的销售规模不
断下滑，与此同时，由于 2023 年还处在高交付，交付了 28.9 万套，
工程支出比较大。开发收入不断下降而工程支出处于高位，形成了第
一个剪刀差。
第二，融资模式改变带来的挑战。过去公司主要采取总对总信用
融资模式，超过 90%的融资都是信用融资， 80%的融资是总部融资团
队可以完成的。转向项目制融资，这对万科来说是一种适应性挑战，
这个问题不是每一家同行都碰到。融资模式转换带来挑战，过往是一
笔大额资金可提款，转成项目贷款后需要按工程进度提款，过往借的
信用贷还款是大额还，提款是按照项目提，基本会被封闭在项目监管
账户上，会加大总部的现金流压力。
第三，经营性布局产生的压力。业务规模接近 4000 亿，一些项
目的 EBITDA 比例或者 NPI 率还没有达到银行的贷款利率，经营性
业务收益率整体不足以覆盖利息的爬坡状态，构成了第三个挑战。
面对这三个剪刀差，我们的应对策略如下：
对于销售规模下滑引发的挑战，优秀的同行已为我们提供启示：
资金融资上， 1000 亿的即售规模下滑可以拿 50 亿的经营性业务
EBITDA 和 NOI 来平衡。第一个和第三个挑战是一个跷跷板，即售规
模下降时，应投入更多时间和精力提升经营性业务的 EBITDA、 NOI
和 NPI。
对于融资模式转变的挑战，银行已给予我们一至三年的时间进行
过渡。正如老话所说，“老天爷关上一扇门（总对总融资之门），也会
打开两扇窗”。一扇窗是房地产融资协调机制，即项目白名单制度，
我们已有涉及 190 亿、涵盖 40 多个项目的白名单，且持续申报，以
获取更多的开发层面融资。另一扇窗是经营性物业贷款，这是我们去
平衡提款和还款矛盾的双利手，我们通过梳理资源、盘点资产、提供
押品、经营提效，前三个月已新增经营性物业贷款 100 亿。目前经营
贷的余额还不高，我们的资源是丰富的，资产也是足够的，合格资产
不少，我觉得经营贷余额会以百亿级芝麻开花节节高，为集团提供新
的资金来源。
在融资模式转换过程中，人才配置成为关键。过去总对总是“一
个好汉三个帮”，转项目制的融资可能需要“一个好汉 30 个人帮”，
背后 300 人做经营提效。好在我们在人才储备和厚度方面是足够的，
我们坚信能够完成融资模式转换。
更何况深圳国资、大股东地铁已经对万科提供了几十亿级别的、
将要完成百亿级别的实质性资金支持。自助者天助，新的资金来源是
足够的，原有的资金缺口将得到填补。同时，我们还制定了一千亿级
的减债计划。
最后，用两句诗来总结对您问题的回答：“两岸援声啼不住，轻
舟将过三重山”。这里的“援”是支援的援，两岸是客户和金融机构
支持的声音，以及大股东为代表的国资国企支持与政府支持的声音，
加上我们自身的努力，一定会克服三大困难，越过三座大山。
问题 4： 我有一个关于销售方面的问题，机构统计数据今年前两个月
百强房企的销售金额同比下降约 50%，万科的销售金额同比下降约四
成，我想请问管理层在市场至今有待恢复的情况下，公司在销售端有
哪些具体的应对措施？
答： 积极地销售回款，稳定开发经营业务基本盘一直是我们的首要任
务。 2023 年开发经营整体实现了 3761 亿的销售额，实现销售面积
2466 万平米，今年 1-2 月份实现了销售金额 334.7 亿元，销售面积
225.5 万平米。从这些数字看，特别是今年前两个月的数据，确实呈
现出较大的下滑趋势，但无论回顾 2023 年全年还是