招商蛇口:2023年度业绩发布会暨投资者交流会活动记录表

【摘要】证券代码：001979证券简称：招商蛇口招商蛇口2023年度业绩发布会暨投资者交流会活动记录表□特定对象调研□分析师会议□媒体采访☑业绩说明会投资者关系活动类别□新闻发布会□路演活动□现场参观□其他（请文字说明...

 证券代码：001979                                        证券简称：招商蛇口

    招商蛇口 2023 年度业绩发布会暨投资者交流会活动记录表

                □特定对象调研        □分析师会议

                □媒体采访            ☑业绩说明会

  投资者关系

  活动类别    □新闻发布会          □路演活动

                □现场参观

                □其他（请文字说明其他活动内容）

参与单位名称及

  人员姓名    网络直播，面向所有投资者

    时间      2024 年 3 月 20 日 15:30-17:10

    地点      直播观看地址：全景网、路演中

                蒋铁峰（董事长）、朱文凯（董事总经理）、聂黎明（副总经理）、黄均
  上市公司    隆（财务总监兼董事会秘书）、刘晔（副总经理兼总法律顾问、首席合规
 接待人员姓名

                官）、伍斌（副总经理）

                一、业绩发布

                    招商蛇口 2023 年度业绩发布会暨投资者交流会，由公司财务总监兼
                董事会秘书黄均隆主持。主持人首先介绍了出席本次会议的公司管理层，
                随后介绍了公司 2023 年业绩及主要财务数据；董事总经理朱文凯介绍了
                公司 2023 年经营情况及 2024 年发展策略；最后，公司董事长蒋铁峰分享
                了公司未来发展战略及规划。

投资者关系活动
 主要内容介绍  二、主要问题及回复

                    问题 1：房地产新模式下，招商局对蛇口的定位是否有变化？公司三
                大业务板块，未来几年规划如何？

                    回答：公司的战略目标是成为中国领先的城市和园区综合开发运营
                商。住宅市场的规模在持续下降，很难维持企业的长期发展，所以房企必
                须转型。我们的目标是在中短期能够站稳行业的五强；中长期积极推动转
                型，实现高质量的发展。


    具体到三大业务板块：首先要夯实开发业务“基本盘”。投资上，会继续精挑细选。过去的 2022 年和 2023 年，我们的投资强度是比较大的，这两年新获取项目的销售利润率比 2021 年之前有明显的改善，2022 年拿的项目已经基本全部供货，陆续会进入结转；2023 年拿的项目也销售了一部分，绝大部分跟我们拿地时的判断是比较一致的，奠定了未来财报的良好基础。今年，面对新模式的转变，住建部提出“人、房、地、钱”要素联动，还有改善和保障两条线。第一，我们重点还是做好改善产品，所以特别提出了“产品力”，今年开年的第一天我们就开了产品大会，重点抓产品力提升。过去房地产高速发展，大家追求速度，现在到了回归产品为核心、“产品为王”的时代。第二，我们要提升服务力，服务力的提升是转型的基础。通过以销定投、以销定产，品质优先，实现产销共存的动态平衡，这是开发业务的“基本盘”。

    资产运营要精雕细琢，这是个细活，也是非常专业的，也需要不断的积累。我们成熟运营期持有物业的 EBITDA 回报率比去年提高了 0.45 个百分点，达到 6.24%的回报率。保租房业务，是国家政策倡导的，要积极发展；集中商业的竞争非常激烈，我们要打造差异化的竞争优势，存量项目要提升经营水平，新项目要高标准的推进；写字楼和园区，随着经济的调整，要加大空置的去化，做强增值服务、强化客户的粘性；公寓和酒店要进一步强化成本管控能力，提升品牌竞争能力。

    城市服务做大规模。物业管理坚持轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展方向，锚定行业三强，提高综合毛利率，细化品质管理，打造轻资产输出平台；招商会展提升办展规模和质量，深化培育自办展能力，拓展非展收入，储备核心人才，加快异地优质轻资产管理项目复制；代建方面，依托公司新成立的专业代建公司招商建管，积极发挥平台职能，稳步扩大业务规模，同时着力促进业务协同，撬动后端轻资产运营、物业管理的机会。

    问题 2：近期二手房交易占比提升，公司作为新房开发者，有什么破
局的策略和办法？2023 年在销售规模方面率先实现 TOP5 的目标，公司2024 年最重要的工作内容安排是什么？


    回答：前几天国家统计局公布了 1-2 月份全国房地产市场的相关数
据，1-2 月份住宅销售额下降了 30%，二手房实际上也下降了。二手房比新房目前还是有一定的活跃度。这种结构的变化未来会是常态，市场进入存量时代以后，尤其是在一些核心城市，二手房的交易量会大于新房。这也是我们做新房开发比较关注的先行指标，因为二手房的交易如果逐步的回稳、活跃，那么释放出来的改善性需求也会逐步的恢复。公司对一二手房在商品房住宅成交结构的变化是保持高度的关注，公司也在逐步适应这种变化。

    2024 年，我们不会唯销售金额论，销售的 TOP5 叫“五大”，而公司
会进一步的关注“强”，就是真正的高质量。除了规模以外，公司在 2024年以及未来相当长一个时期会进一步关注利润、质量、效益、转型、品质的均衡发展，我们希望能够在相当的市场规模上，多维度的提升公司的能力。在开发方面，要提升拿地的质量，守稳基准盘；我们会全面的开源节流，确保公司现金流安全，严守三道红线的绿档，夯实资产的质量；同时公司要在质量、效益、转型、经营方面持续的完善，以及提升运行机制、提升管理效率。在 2024 年要强化产品力，产品是房地产企业未来竞争的核心，就是“产品为王”。实际上“产品力+服务力”就是营销力，所以我们会持续在这两方面继续发力，提升公司的销售去化能力。同时我们也会强调业务的创新和转型，招商蛇口的特点是综合发展，也就是说公司有很强的主业，但也有很多的综合业务，所以我们会持续的强调转型创新、轻重结合。

    2024 年，公司会继续强调和坚持“双六能”机制，即能上能下、能
进能出、能多能少，完善公司的风险管理体系，严守不发生系统性风险的能力。

    问题 3：公司 2023 年毛利率水平如何，毛利率下降的原因是什么？
市场距离企稳可能仍需时日，在对应预期下是否有测算公司新的减值压力？从公司角度来看，当前的毛利率是否已经触底，2024 年是否会出现回升，大概会稳定在什么水平上？

    回答：过去几年随着房地产市场的下行，所有的房企都面临销售端的

压力，包括销量和价格，整个行业的毛利率水平都在下降，公司的毛利率情况和行业表现是一样的。2023 年存货发生减值，也主要是因为这个因素。

    2023 年公司整体税前毛利率为 15.9%，同比下降 3.4 个百分点，其中
开发业务收入占比 88%，开发业务税前毛利率为 17.1%，相比 2022 年下降
4 个百分点。2023 年，资产运营业务税前毛利率为 3.4%，较 2022 年有所
提升。短期内，因新项目集中开业，经营处于培育期，折旧摊销金额较大，影响了资产运营业务的毛利率水平。城市服务业务税前毛利率为 8.64%，2022 年前毛利率为 6.46%。未来，城市服务业务毛利率有望持续改善。
    关于公司存货减值的压力，2023 年减值基于目前的市场情况已充分
考量；后面是否还会有减值，客观的说，要看后面市场的情况才能判断。至于公司未来的毛利率水平，我们认为会逐步企稳回升。一方面，房地产市场在逐步复苏，拿地端的利润率水平有明显的改善；另一方面，公司在深圳太子湾、前海还有部分高毛利的项目待结算，这些是公司的战略性资源储备。如果要给一个未来预期的利润率水平的话，我们认为会逐步回升至 20%以上。

    问题 4：公司对于市场短期年初以来市场的变化，中期对于 2024 年
量价的展望，以及未来三五年行业长期中枢，你们是怎么理解的？公司在全口径规模上有怎样的指引和预期的方向？

    回答：今年1、2月份的销售比较差，3月份以来销售的情况有所好转，一季度整体的表现是弱于去年的。但去年1-3月份的小阳春市场，是因为之前积压的需求集中释放，去年的一季度应该是这几年最高的，所以去年的市场呈现出“前高后低”的走势。我们认为每一年市场稳定的需求还是存在的，所以判断今年的市场可能会“前低后高”，随着政策持续发力累积的效应，下半年比上半年会有更好的机会。

    今年我们更看重的是追求质量和效益，实行弹性运营，有些项目卖得好，就加快进度、加快上市；有些项目不行，就减少资金支出。我们会按月度、季度动态的调整，以销定投、以销定产。因为这几年还在房地产剧烈的振动期，我们还是以效率、质量为优先。最终是希望企业的经营效益

更好，给股东更好的回报。

    整体来看，我们认为房地产长期的市场基本的需求还是在的，只是结构的转换，由以前的普涨变成了改善性为主。长远来看，我们还是看好在核心城市的改善性市场。因为中国经济经过40年的高速增长，现在进入中高速增长，经济的动能也在切换，从房地产、金融，现在变成新质生产力。我们相信，在中央保交楼、资金保障等一系列政策的推动下，目前行业的问题逐步会解决。之后，房地产会进入稳定的、可持续的、长期的、稳健的发展阶段。我们认为大致的区间在10万亿上下，这个行业一直会存在，而且未来会更加健康。

    问题5：现在进入集中商业业务的企业越来越多，行业的竞争也越来越激烈，面对竞争加剧，招商蛇口怎么走出差异化战略，打造出自己的IP来？关于写字楼业务，现在出租率有所下行，租金也有所下降的环境之下，怎么去面对挑战，打造出新的战略？

    回答：这几年来招商蛇口一直是把资产运营作为公司的主要业务，商业一直是在业务的主赛道上，这几年也有比较大的发展和进步，2023年资产运营实现收入66.9亿元。集中商业的提升方面，第一，要能够做适应市场、适应客户需求的产品。不同的客户对消费、对性价比、体验有不同的感受，00后、90后年轻人的消费行为和“银发经济”老年人的消费行为截然不同。我们一直重点关注如何适应消费的需求，这需要充分的精细的客研和市场定位。第二，差异化的定位。我们集中商业的经营是走差异化路线。现在商业竞争非常激烈，好的地段、好的位置都已经有做得很好的同行或者很好的项目。我们要在定位上去做差异化，去发现客户需求没有被满足的部分然后利用自身的优势能够去做差异化的产品。第三，精细化的运营。做商业一定要能够和品牌商家、客户一起来加强精细化运营，去提升客流量、提升销售额、控制成本。在满足客户需求的同时，把这些方面做得更好，来提升我们商业的回报。第四，创新也是非常重要。我们现在叫“X+商业”，在、“轻文旅”、“微度假”等方面做出了一些体验感非常强的特色项目，比如前年开业的厦门海上世界、去年开业的厦门海沧、上海曹路招商花园城。今年也还会有一些重量级的标杆项目开业，在差异

化和创新上都会有一些体现。在商业方面，我们继续按照这些方向去努力。
    写字楼目前形势确实是非常严峻，不管是出租率还是租金都在承压。首先是稳中求进，以提升出租率作为今年写字楼经营的首要任务。要稳住出租率，除了提供好的产品之外，首先要做好客户的服务。在物业管理、运营管理等各方面为客户提供更好的服务；二是改善配套，能够给客户做更好的配套，不管是企业的办公、生产经营，还是员工的生活，都能够更加方便；三是坚持生态圈，上下游和周边的生态圈是非常重要