汇金科技:资产评估报告(华亚正信评报字[2022]第B02-0061号)

【摘要】本报告依据中国资产评估准则编制 珠海汇金科技股份有限公司拟对 投资性房地产采用公允价值计量涉及的 北京朝阳区八里庄西里100号两套房产、 珠海海湾花园一套房产、 珠海汇金科技大厦拟出租部分 共四项房产公允价值项目 资产评估报告...

本报告依据中国资产评估准则编制

                珠海汇金科技股份有限公司拟对

            投资性房地产采用公允价值计量涉及的

            北京朝阳区八里庄西里 100 号两套房产、

                  珠海海湾花园一套房产、

                珠海汇金科技大厦拟出租部分

                  共四项房产公允价值项目

              资产评估报告

                  华亚正信评报字【2022】第B02-0061号

              北京华亚正信资产评估有限公司

                二〇二二年十一月二十八日


                        目  录


资产评估报告声明 ......1
资产评估报告摘要 ......3
资产评估报告正文 ......5
一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人的概况...... 5
二、评估目的......6
三、评估对象和评估范围 ...... 6
四、价值类型......7
五、评估基准日......7
六、评估依据......8
七、评估方法......9
八、评估程序实施过程和情况 ......11
九、评估假设......13
十、评估结论......14
十一、特别事项说明 ...... 14
十二、评估报告使用限制说明 ...... 15
十三、资产评估报告日 ...... 16
资产评估报告附件 ......18
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                      声  明

    一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

    二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

    本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。

    本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

    三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

    四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

    五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

    六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

    七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评
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估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注并充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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                珠海汇金科技股份有限公司拟对

            投资性房地产采用公允价值计量涉及的

            北京朝阳区八里庄西里 100 号两套房产、

                  珠海海湾花园一套房产、

                珠海汇金科技大厦拟出租部分

                  共四项房产公允价值项目

                  资产评估报告摘要

                        华亚正信评报字[2022]第 B02-0061 号

  珠海汇金科技股份有限公司：

  北京华亚正信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则，按照必要的评估程序，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用收益法、市场法，对贵公司所申报的北京朝阳区八里庄西里 100 号两套房产、珠海海湾花园一套房产、珠海汇金科技大厦拟出租部分共 4 项投资性房地产在评估基准日的公允价值进行了评估。

  本次评估对象为北京朝阳区八里庄西里100号两套房产、珠海海湾花园一套房产、珠海汇金科技大厦拟出租部分共 4 项投资性房地产的公允价值。

  评估范围是为北京朝阳区八里庄西里 100 号两套房产、珠海海湾花园一套房产、珠海汇金科技大厦拟出租部分共 4 项投资性房地产。详见评估明细表。

  评估基准日：2022 年 10 月 31 日。

  价值类型：公允价值。

  评估结论：

  在持续使用的前提下，截至评估基准日，珠海汇金科技股份有限公司拟对投资性房地产采用公允价值计量涉及的 4 项投资性房地产账面值为人民币 298,593,771.75 元，
评估值为人民币 301,591,870.00 元，增值额为人民币 2,998,098.25 元，增值率为 1.00%，
具体结果详见评估结果明细表。

  本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年。如有效期内资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行资产评估更新业务或重新评估。


  本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者关注其对评估结论的影响：

  （一）本次评估涉及的北京朝阳区八里庄西里 100 号两套房产、珠海海湾花园一套房产采用的建筑面积以委托人提供的《房屋所有权证》证载面积为准；珠海汇金科技大厦拟出租部分暂未取得房产权证，建筑面积以《房屋建筑物面积测绘成果明细表》中的面积为准，土地面积以《不动产权证》（粤（2021）珠海市不动产权第 0084303号）为准，评估师并未实地丈量，提请报告使用者注意。

  （二）本次评估涉及的北京朝阳区八里庄西里 100 号两套房产规划用途为住宅，经勘察得知房屋内无上下水，不具备住宅的使用条件，实际用途为办公；珠海汇金科技大厦规划用途为工业，珠海汇金科技大厦已建成但暂未取得房产权证，拟用于公寓和办公。本次评估以实际用途或拟定用途为准。

  （三）评估结论未考虑资产出售应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的评估增、减值额作任何纳税考虑。

  （四）本次评估未考虑评估对象是否欠缴水电、管理费等情况对评估价值的影响，提请报告使用者注意。

  （五）本次评估未考虑租户对房屋装修或改造等因素对评估价值的影响，提请报告使用者注意。

  评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

    以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。


                珠海汇金科技股份有限公司拟对

            投资性房地产采用公允价值计量涉及的

            北京朝阳区八里庄西里 100 号两套房产、

                  珠海海湾花园一套房产、

                珠海汇金科技大厦拟出租部分

                  共四项房产公允价值项目

                  资产评估报告正文

                    华亚正信评报字[2022]第 B02-0061 号

  珠海汇金科技股份有限公司：

  北京华亚正信资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法和市场法，按照必要的评估程序，对珠海汇金科技股份有限公司所申报的 4 项投资性房地产在评估基准日
2022 年 10 月 31 日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

    一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况

  本次资产评估项目的委托人和产权持有单位均为珠海汇金科技股份有限公司。
  （一）委托人暨产权持有单位概况

  企业名称：珠海汇金科技股份有限公司

  法定住所：珠海市软件园路 1 号会展中心 3#第三层

  法定代表人：陈喆

  注册资本：32810.7975 万元人民币

  统一社会信用代码：914404007709874894

  企业类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）

  成立日期：2005 年 1 月 26 日

  主要经营范围：电子计算机软硬件、电子产品、安全防范技术产品、通信设备的设计、研发、生产、批发、零售及其他商业批发零售（不含许可经营项目）；卡封锁、卡封片、卡封箱、卡封包及其识别系统的设计、研发、生产、批发、零售；智能物联尾箱实物流转系统、智慧网点重控管理系统、智能库（柜）相关系统软硬件的设计、
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研发、销售；智能识别技术及设备、机器学习技术及设备的设计、研发、销售；集成电路设计、研发；智能移动终端的设计、研发、生产、批发、零售；加密算法、加密体系及相关软硬件产品的设计、研发；电子工程及智能系统工程的设计、施工；信息、通信、网络领域的技术咨询、技术服务、技术转让、技术开发；信息系统设计、集成、运行维护；电子设备安装，电子工程、智能系统工程及安全技术防护工程的设计、施工及维护。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

  （二）委托人与产权持有单位的关系

  委托人与产权持有单位均为珠海汇金科技股份有限公司。

  （三）评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况

  资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。

  本资产评估报告仅供委托人珠海汇金科技股份有限公司、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的其他资产评估报告使用人使用，除此之外其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

    二、评估目的

  根据《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》以及有关法律、法规的要求，珠海汇金科技股份有限公司以财务报告为目的，需确定所申报的 4 项投资性房地产的公允价值，本次评估目的是对上述 4 项投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评估，为上述经济行为资产提供价值参考。