长荣股份:北京亚超评报字(2024)第A060号-报告-长荣控股投房0410

【摘要】北京亚超资产评估有限公司BeijingYaChaoAssetsAppraisalCo.,Ltd.本资产评估报告依据中国资产评估准则编制天津长荣科技集团股份有限公司因编制2023年度财务报告拟确定天津长荣控股有限公司投...

    北京亚超资产评估有限公司
            B e i j i n g  Y a C h a o  A s s e t s  A p p r a i s a l  C o . , L t d .

  本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

            天津长荣科技集团股份有限公司

          因编制 2023 年度财务报告拟确定

                天津长荣控股有限公司

                投资性房地产公允价值

                    资产评估报告

                北京亚超评报字（2024）第 A060 号

                        （共壹册，第壹册）

                        二〇二四年四月十日

公司地址：北京市海淀区复兴路 47 号天行建商务大厦 20 层 2202      电话：（010）51716863
邮编：100036                                                    传真：（010）51716863

          中国资产评估协会

              资产评估业务报告备案回执

      报告编码：  4611020052461001202400023

      合同编号：  北京亚超评委字（2024）第A047号

      报告类型：  非法定评估业务资产评估报告

      报告文号：  北京亚超评报字（2024）第A060号

                  天津长荣科技集团股份有限公司因编制2023年度财
      报告名称：  务报告拟确定天津长荣控股有限公司投资性房地产
                  公允价值资产评估报告

      评估结论：  260,883,146.00元

    评估报告日：  2024年04月10日

  评估机构名称：  北京亚超资产评估有限公司

                  李英    （资产评估师）  会员编号：46190006

      签名人员：

                  劳小华  （资产评估师）  会员编号：46200032

                  (可扫描二维码查询备案业务信息)

说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。

                                    备案回执生成日期：2024年04月10日

                资产评估报告目录


资产评估报告声明...... 1
资产评估报告摘要...... 3
资产评估报告正文...... 6

  一、绪言......6
  二、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产

  评估报告使用人概况......6

  三、评估目的...... 9

  四、评估对象和评估范围......9

  五、价值类型......11

  六、评估基准日...... 12

  七、评估依据...... 12

  八、评估方法...... 16

  九、评估程序实施过程和情况......19

  十、评估假设...... 21

  十一、评估结论...... 22

  十二、特别事项说明......23

  十三、资产评估报告使用限制说明......26

  十四、资产评估报告日......27
资产评估报告附件......29

              资 产 评 估 报 告 声 明

  本资产评估报告是本公司接受天津长荣科技集团股份有限公司的委托，资产评估专业人员根据中国资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的，由本公司出具的书面专业意见。对本资产评估报告声明如下：

  一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。

  三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。

  四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

  五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

  六、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

北京亚超资产评估有限公司                                                        第 1 页

  七、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

  八、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

  九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。


    天津长荣集团因编制财务报告拟确定天津控股公司投房公允价值资产评估报告·摘要
天津长荣科技集团股份有限公司因编制 2023 年度财务报告
  拟确定天津长荣控股有限公司投资性房地产公允价值

              资 产 评 估 报 告 摘 要

  北京亚超资产评估有限公司接受天津长荣科技集团股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和中国资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，执行必要的评估程序，对天津长荣科技集团股份有限公司因编制报告拟确定天津长荣控股有限公司投资性房地
产在 2023 年 12 月 31 日公允价值进行了评估。

  一、评估目的

  评估目的是为天津长荣科技集团股份有限公司因编制财务报告拟确定天津长荣控股有限公司投资性房地产公允价值提供参考依据。
  二、评估对象和评估范围

  评估对象是天津长荣控股有限公司持有的投资性房地产，评估范围是天津长荣控股有限公司持有的位于天津市北辰区高端装备制造产业园永合道 32 号投资性房地产，包括建筑面积 64,084.28 ㎡的工业房屋及占用的 105,971.10 ㎡的工业用地土地使用权，账面价值26,097.76 万元。

  三、价值类型：公允价值。

  四、评估基准日：2023 年 12 月 31 日。

  五、评估方法：收益法。

  六、评估结论


    天津长荣集团因编制财务报告拟确定天津控股公司投房公允价值资产评估报告·摘要

  经采用收益法评估，天津长荣科技集团股份有限公司因编制2023年度财务报告拟确定天津长荣控股有限公司投资性房地产评估价值为 26,088.31 万元（大写：人民币贰亿陆仟零捌拾捌万叁仟壹佰元整），评估减值 9.45 万元，减值率 0.04%。

  七、评估结论有效期

  评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资
产评估报告，即自 2023 年 12 月 31 日起一年内有效。

  八、特别事项说明

  （一）为确保天津银行股份有限公司第二中心支行和长荣华鑫融资租赁有限公司（委托人的子公司）债权的履行，2021 年 8 月天津长荣控股有限公司作为保证人和天津银行股份有限公司第二中心支行签订《最高额抵押合同》（编号为 ZHSX20210110-DY），抵押合同以本次委估的天津市北辰区高端装备制造产业园永合道 32 号投资性房地产为抵押物，合同约定天津长荣控股有限公司所担保的最高债
权限额为人民币 2 亿元整，被担保的主债权发生期间为 2021 年 8 月
19 日至 2024 年 8 月 18 日。

  （二）本评估结论中，评估师在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试、未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
  （三）本次评估与前次评估相同资产采用的评估方法一致。

北京亚超资产评估有限公司                                                        第 4 页

    天津长荣集团因编制财务报告拟确定天津控股公司投房公允价值资产评估报告·摘要

  （四）本次投资性房地产的评估结论不包含增值税。

  （五）本次评估未考虑在实现本次评估目的时评估增值额对所得税所产生的影响。

  提请报告使用者关注上述事项可能对评估结论、经济行为产生的影响，并关注评估结论成立的评估假设及限制条件。

  以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。

北京亚超资产评估有限公司                                                        第 5 页

    天津长荣集团因编制财务报告拟确定天津控股公司投房公允价值资产评估报告·正文
天津长荣科技集团股份有限公司因编制 2023 年度财务报告
  拟确定天津长荣控股有限公司投资性房地产公允价值

            资 产 评 估 报 告 正 文

            北京亚超评报字（2024）第 A060 号

  一、绪言
天津长荣科技集团股份有限公司：

  北京亚超资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对天津长荣科技集团股份有限公司因编制财务报告拟确定天津长荣控股有限公司投资性房地产在 2023 年 12月 31 日公允价值进行了评估。委托人及产权持有单位对所提供的评估资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任，并保证被评估资产的安全、完整性。我们的责任是对评估对象在评估基准日的价值进行评定估算，并发表专业意见。

  资产评估专业人员对评估范围内的资产进行了必要的勘察核实，对产权持有单位提供的评估资料进行了必要的验证审核，对法律权属关系进行了必要的关注，实施了必要的资产评估程序。现将资产评估情况及评