三湘印象:2023年年度审计报告

【摘要】三湘印象股份有限公司审计报告天职业字[2024]29235号目录审计报告12023年度财务报表82023年度财务报表附注20审计报告天职业字[2024]29235号三湘印象股份有限公司全体股东：一、审计意见我们审计了三湘印象股份有限公司（以...

 三湘印象股份有限公司
 审计报告
 天职业字[2024 ]29235 号

                            目    录

审 计 报 告                                                      1
2023 年度财务报表                                                8
2023 年度财务报表附注                                            20
审计报告

                                                        天职业字[2024]29235 号
三湘印象股份有限公司全体股东：

    一、审计意见

  我们审计了三湘印象股份有限公司（以下简称“贵公司”、“公司”或“三湘印象”）财务
报表，包括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润
表、合并及母公司现金流量表和合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。

  我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵
公司 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果
和现金流量。

    二、形成审计意见的基础

  我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

    三、关键审计事项

  关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。


                                                                天职业字[2024]29235 号

                关键审计事项                            该事项在审计中是如何应对的

[一]销售收入确认
请参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计（三十）”及“六、合并财务报表主要项目注释（三十五）”。
（一）房地产销售收入确认

2023 年 度 三 湘 印 象 实 现 房 地 产 销 售 收 入  针对房地产销售收入确认的事项，我们实施的审计
757,854,422.15 元，占 2023 年度营业收入的 68.59%， 程序包括但不限于：

三湘印象房地产销售收入确认政策为：已将房屋所有  1、我们评估并测试与房地产销售相关的内部控制权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该房产实  的设计及执行有效性；
施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或  2、检查三湘印象主要房产买卖合同条款，评价三湘取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成本能  印象房地产销售收入确认政策是否符合企业会计够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在房屋  准则要求；
完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证    3、检查买卖合同及可以证明房产已达到交付条件明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实  的支持性文件包括但不限于：房产竣工及验收报现。对已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交  告、已备案的房屋销售合同、业主签字确认的收房手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移  流程确认单、房屋交付通知书等，以评价是否满足交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下,在通 三湘印象房地产销售收入确认政策；
知所规定的时限结束后即确认收入的实现。由于房地  4、对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收产销售收入对三湘印象利润贡献的重要性，以及单个  入，选取样本，将其单方平均售价与从公开信息获房地产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来  取的单方售价相比较；
可能对三湘印象的利润产生重大影响，因此我们将房  5、检查资产负债表日前后的账簿记录、交房通知
地产销售收入确认确定为三湘印象2023年度关键      书、退房记录等支持性文件，以评价收入是否存在
审计事项。                                      跨期现象。

[二]长期股权投资减值测试
请参阅财务报表附注“六、合并财务报表主要项目注释（九）”。

截至 2023 年 12 月 31 日，三湘印象账面对联营企业维 针对长期股权投资减值测试事项，我们实施的审计
康 金 杖 长 期 股 权 投 资 计 提 减 值 准 备 的 余 额 为  程序包括但不限于：

184,245,688.74 元。由于长期股权投资的账面价值对 1、 我们了解并测试了与长期股权投资减值相关内财务报表的重要性，同时在评估潜在减值时涉及管理  部控制的设计和运行有效性；
层的重大判断和估计，其中可能存在错误或潜在的管  2、访谈公司管理层，了解长期股权投资减值准备的理层偏向的情况，因此我们将长期股权投资减值识别  测算过程及测算依据，复核公司对长期股权投资减
为关键审计事项。                                值准备计提是否充分、合理；


                                                                天职业字[2024]29235 号

                                                3、获取公司对维康金杖股权投资于 2023 年12 月
                                                31 日可收回性的估值报告，并复核估值报告所依
                                                据的数据、采用的假设及相关参数的合理性，复核
                                                管理层对维康金仗股权后续计量的合理性；

                                                4、我们关注并考虑三湘印象期后事项对长期股权
                                                投资在资产负债表日后续计量的影响。

[三]商誉减值测试
请参阅财务报表附注“六、合并财务报表主要项目注释（十五）”。

截至 2023 年 12 月 31 日，三湘印象合并财务报表中商  针对商誉减值测试事项，我们实施的审计程序包
誉账面价值为 251,625,449.60 元，其中商誉期末原值  括但不限于：
为 1,405,672,642.74 元，本期未计提商誉减值准备。管 1、我们了解并测试了与商誉减值相关内部控制理层每年需要对商誉进行减值测试，因管理层进行商誉 的设计和运行有效性；
减值测试评估过程复杂，需要高度的判断，管理层参考 2、复核现金流量预测水平和所采用折现率的合其聘任的外部评估师编制的评估报告确定的评估结果  理性；评价由管理层聘请的外部评估机构的独立作为商誉减值测试重要依据。评估结果依据管理层所编 性、客观性、胜任能力和资质；
制的相关资产组未来现金流量预测折现得出。未来现金 3、通过将收入增长假设、永续增长率和成本上流量折现的编制涉及对运用预测参数的重大判断和估  涨等关键输入值与过往业绩、管理层预算和预测计，主要包括：详细预测期收入增长假设及后续预测期 及行业报告进行比较，将折现率与同行业类似企永续增长率、毛利率、折现率等。以上参数的选取均存 业的折现率进行比较，审慎评价编制折现现金流
在固有不确定性且可能受到管理层偏好的影响。        预测中采用的关键假设、风险调整折现率及判

由于商誉金额对三湘印象的重要性，且商誉减值测试过 断；
程涉及管理层高度判断，我们将商誉减值测试确定为三 4、获取管理层的关键假设敏感性分析，包括折
湘印象 2023 年度关键审计事项。                    现现金流预测运用的收入增长假设和风险调整折
                                                现率，评价关键假设变动对管理层在其减值评估
                                                发表的结论造成的影响，以及是否存在管理层偏
                                                好的任何迹象；


                                                        天职业字[2024]29235 号

                                        5、了解公司对资产组或资产组组合划分的依据并
                                        评价其合理性，并关注公司将商誉分摊至资产组或
                                        资产组组合进行减值测试的过程;

                                        6、我们测试了未来现金流量净现值的计算是否准
                                        确；了解公司对商誉具体减值测试的过程，并关注
                                        可收回金额计算依据的合理性；

                                        7、我们关注并考虑三湘印象期后事项对商誉减值
                                        测试的影响。


                                                        天职业字[2024]29235 号
    四、其他信息

  三湘印象管理层（以下简称“管理层”）对其他信息负责。其他信息包括 2023 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

  我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

  结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
  基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

    五 、管理层和治理层对财务报表的责任

  管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

  在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

  治理层负责监督贵公司的财务报告过程。

    六、注册会计师对财务报表审计的责任

  我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导