冠福股份:众联资产评估:以财务报告为目的涉及的上海五天实业有限公司投资性房地产公允价值资产评估报告[众联评报字(2024)第1032号]

【摘要】众联资产评估有限公司ASSETSAPPRAISALCO.,LTD本资产评估报告依据中国资产评估准则编制冠福控股股份有限公司以财务报告为目的涉及的上海五天实业有限公司投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告众联评报字[202...

    众联资产评估有限公司
ASSETS  APPRAISAL CO.,LTD
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

  冠福控股股份有限公司以财务报告为目的涉及的
 上海五天实业有限公司投资性房地产公允价值评估项目
      资产评估报告

                        众联评报字[2024]第 1032 号

                            （共 1 册，第 1 册）

            湖北众联资产评估有限公司

                    2024 年 3 月 27 日


                        目  录


第一部分、声明 ...... 1
第二部分、资产评估报告摘要 ...... 4
第三部分、资产评估报告正文 ...... 8

  一、委托人、产权持有单位及其他资产评估报告使用人...... 9

  二、评估目的 ...... 10

  三、评估对象和评估范围 ...... 11

  四、价值类型及其定义 ...... 14

  五、评估基准日 ...... 14

  六、评估依据 ...... 14

  七、评估方法 ...... 16

  八、评估程序实施过程和情况...... 16

  九、评估假设 ...... 19

  十、评估结论 ...... 20

  十一、特别事项说明 ...... 21

  十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 23

  十三、资产评估报告日 ...... 24
第四部分、资产评估报告附件 ......25湖北众联资产评估有限公司


          第一部分、声明

湖北众联资产评估有限公司                                                          1

                      声明

冠福控股股份有限公司：

  一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

  本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

  本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不能用评估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。

  三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

  四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

  五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

  六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

  七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
湖北众联资产评估有限公司                                                          2
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

  八、评估结论的使用在资产评估报告中载明的有效期内有效。资产评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期限。

    九、未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。


    第二部分、资产评估报告摘要


                资产评估报告摘要

                                重要提示

        本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和

    正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。

    湖北众联资产评估有限公司接受冠福控股股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对冠福控股股份有限公司以财务报告为目的涉及的上海五天实业有限公
司投资性房地产在 2023 年 12 月 31 日的公允价值进行了评估。现将资产评估报告摘要
如下：

  一、评估目的：为冠福控股股份有限公司以财务报告为目的（以公允价值模式进
行后续计量）涉及的上海五天实业有限公司投资性房地产在 2023 年 12 月 31 日的公允
价值进行了评估，为该经济行为提供价值参考。

  二、评估对象和评估范围：评估对象为上海五天实业有限公司拥有的投资性房地产。评估范围为评估对象涉及的位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路 888 号的工业办公用房、公寓用房和地下车位，评估范围具体如下：

    权证号              建筑物名称        实际  类别    建筑面积    账面价值
                                            用途          （平方米）    （元）

沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 888  办公  房地产    39,830.59  206,184,000.00
第 002424 号        号 1 幢

沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 888  办公  房地产    48,143.62  171,851,000.00
第 002424 号        号 2 幢

沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 888  公寓  房地产    16,698.85  121,886,000.00
第 002424 号        号 3 幢

沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 888  办公  房地产    16,360.38  97,527,000.00
第 002424 号        号 7 幢

沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 888  车位  房地产      3,151.27    4,272,000.00
第 002424 号        号 7 幢地下车库

湖北众联资产评估有限公司                                                          5

                  合计                                      124,184.71  601,720,000.00

  三、价值类型：公允价值。

  四、评估基准日：2023 年 12 月 31 日

  五、评估方法：收益法。

    六、评估结论：经采用收益法评估，冠福控股股份有限公司委托评估的上海五天实业有限公司投资性房地产于评估基准日2023年12月31日的评估值为陆亿陆仟壹佰叁拾柒万玖仟柒佰元整（RMB66,137.97 万元），具体如下：

      权证号              建筑物名称        用途  实际  建筑面积    评估值

                                                    用途  （平方米）    （元）

 沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 888  工业  办公    39,830.59  222,843,500.00
 第 002424 号        号 1 幢

 沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 888  工业  办公    48,143.62  196,143,000.00
 第 002424 号        号 2 幢

 沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 888  其他  公寓    16,698.85  130,631,800.00
 第 002424 号        号 3 幢

 沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 888  工业  办公    16,360.38  107,279,700.00
 第 002424 号        号 7 幢

 沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 888  工业  车位    3,151.27    4,481,700.00
 第 002424 号        号 7 幢地下车库

                    合计                                    124,184.71  661,379,700.00

    七、评估结论的使用有效期：本报告评估结论使用有效期为一年，即自 2023 年
12 月 31 日至 2024 年 12 月 30 日期间使用有效。

    八、特别事项说明：

    1.截止评估基准日，青浦区华徐公路 888 号（房地产权证号：沪房地青字（2013）
第 002424 号）1 幢、2 幢、3 幢、5 幢、6 幢、7 幢和 8 幢存在查封等权利限制状况，
具体如下：

 序号        坐落            限制人        限制类型  限制方式      限制原因

  1  华徐公路 888 号 1 幢 北京市第二中级人民  司法限制  轮候查封  （2019）京 02 民初
                                法院                                    4 号

  2  华徐公路 888 号 2 幢 北京市第二中级人民  司法限制  轮候查封  （2019）京 02 民初
                                法院                                    4 号

  3  华徐公路 888 号 3 幢 北京市第二中级人民  司法限制  轮候查封  （2019）京 02 民初
                                法院                                    4 号

湖北众联资产评估有限公司                                                          6