金融街:2023年年度报告摘要

【摘要】金融街控股股份有限公司2023年年度报告摘要一、重要提示本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。非标准审计...

      金融街控股股份有限公司 2023 年年度报告摘要

一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
（一）公司简介

                                    董事会秘书                      证券事务代表

 姓名                      张晓鹏                        范文

 联系地址                  北京市西城区金城坊街 7 号

 电话                      010-66573955 010-66573088

 传真                      010-66573956

 电子信箱                  investors@jrjkg.com

（二）报告期主要业务或产品简介

  1. 公司经营管理回顾

  面对外部政策和市场环境，2023 年，公司保持战略定力，按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：

  （1）提升党建质量，助力企业健康发展。2023 年，公司党委持续围绕经营抓党建，以党建助经营、促发展。一是认真开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，强化理论学习和运用，确保主题教育取得实实在在的成效；二是持续推进“红墙先锋工程”和“双提升”工程走深走实，以首善标准不断加强基层党组织建设和党员队伍建设，提升工作效能水平和干部队伍素质能力，以高质量党建助力公司改革发展；三是持续探索党建工作与生产经营的结合点，继续发挥“党员突击队”、“党员先锋队”的积极作用，助力重要工作节点、推进重点问题解决，以党建凝心聚力，助力发展。

  （2）强化资金管控，保障公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要任务。一是紧抓销售签约回款，密切关注政策与市场情况，及时优化销售策略，科学完善销售机制，持续推动低效资产与存量项目处置，积极促进项目销售签约回款，同时加强营销费用、管理费用管控，精打细算严控费用支出；二是统筹推进融资工作，通过发行 CMBS、公司债券、中期票据以及金融机构融资，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全；三是严格落实年度工程计划，动态评估资金收支状况，以销定产严控工程支出，避免发生成本超支风险。报告期内，公司经营活动现金流净额为 60.6 亿元，现金短债比和剔除预收款资产负债率达标，净负债率较年初降低。

  （3）紧跟市场变化，努力推进销售去化。报告期内，面对依然严峻的外部环境，公司紧跟政策与市场，从市场供应、销售流速、未来竞争预判等多维度关注销售进展，强化销售调度，管理决策不过夜，第一时间响应市场变化与客户需求，积极促进项目销售去化。2023 年，公司实现销售签约额约 232.2 亿元；实现销售签约面积约 112.0 万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约 216.8 亿元（销售面
积 102.8 万平米）；商务产品实现销售签约额约 15.4 亿元（销售面积9.2 万平米）。

  （4）强化双轮驱动，资管业务增长较好。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块挖掘优质客户资源，提高交付服务水平，适时调整招商策略，稳定出租率与租金水平，经营业绩保持稳定增长；商业板块持续引入优质商户，优化品牌结构，提升管理服务和客户体
验，重点项目客流量、销售额和收入利润实现较快增长；酒店和文旅板块抓住市场复苏机遇，打造品牌特色，提升管理水平，精细管控成本费用，入住率、客流量和营业收入较去年同期增长明显。公司资产
管理业务实现营业收入约 23.3 亿元，同比增长 20%；实现息税前利润约12.8 亿元，同比增长 35%。

  （5）坚持价值投资，推动投资模式创新。报告期内，公司坚持“发展格局+竞争格局”的价值投资理念，一是关注重点城市核心区域项目，加强对项目核心指标的落地管控，明确奖惩机制。报告期内，公司通过股权收购、合作开发等方式积极参与优质项目收购；二是持续关注城市更新、长租公寓、轻资产运营等创新性投资业务，报告期内，公司首个城市更新类长租公寓项目实现开业运营，为后续转型业务的开展
 奠定了较好的基础。

    （6）细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司以“降本增效”为中心，一是开展开发项目 产品复盘，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营关键要素进行总结；二是强化成本 规划和实施，通过制定技术管理措施及控制要点、限额指标等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经 营效益；三是强化动态成本管控，及时、准确反馈项目成本变化，及时采取成本管控措施。

    （7）加强组织改革，持续提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的需 要，一是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，全面盘点公司人力资源，明确人才战略定位， 梳理人才发展目标，制定未来人力资源战略规划；二是推动业务整合与组织架构调整，确保公司业务布局、 资源结构与战略规划、业务发展相匹配，不断提升管理效率；三是持续优化完善管理机制，强化业绩导向 的绩效评价，适应新形势下的行业发展要求。

    （8）强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司将“强品质”、“保交楼”放在运营与管理的 重心位置。一是实时关注项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流 程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现；二是增加交付阶段重点供应商质量专项评估，使 交付评估更加客观与精细化，以高标准、严要求促进公司品控水平的实质性提升；三是深入开展第三方过 程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，公司项目品控水平持续提升。2023年，公司实际交付 住宅总数8,852套，兑现了对客户的承诺，赢得了客户的信任。

    （9）依法合规经营，保障公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是根据 市场形势发展，加强对现金流安全和可持续发展能力的主动管理；二是密切关注项目开发建设运营过程中 可能出现的风险点，及时预警并实施管理，保障安全生产；三是持续完善内控体系，强化风险、内控、审 计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。

    2. 公司收入来源、营业成本及毛利率

                                                                                  单位：元

            营业收入      营业成本    毛利率    营业收入较    营业成本较      毛利率较

                                                  上年同期增减  上年同期增减    上年同期增减

                                            分行业

房产开发 10,073,568,756.15 10,917,602,049.45  -8.38%      -45.49%        -34.12% 下降 18.7 个百分点

物业出租  1,825,573,261.44  251,669,031.67  86.21%        12.32%        -4.32% 上升 2.39 个百分点

物业经营    438,104,155.78  349,505,208.01  20.22%        79.74%        -6.57% 上升 73.69 个百分点

其他收入    233,386,637.84  128,972,017.65  44.74%        47.98%        43.60% 上升 1.69 个百分点

                                            分地区


            营业收入      营业成本    毛利率    营业收入较    营业成本较      毛利率较

                                                  上年同期增减  上年同期增减    上年同期增减

京津冀    4,216,868,667.36 3,516,614,551.17  16.61%        -5.00%        27.92% 下降 21.46 个百分点

长三角    4,000,219,488.72 3,418,882,647.73  14.53%      -59.51%        -60.13% 上升 1.32 个百分点

大湾区    2,634,655,561.62 3,045,495,953.12  -15.59%        15.59%        31.99% 下降 14.36 个百分点

成渝地区  1,268,304,360.71 1,281,120,468.90  -1.01%      -57.40%        -55.63% 下降 4.02 个百分点

长江中游    450,584,732.80  385,634,685.86  14.41%      -51.54%        -50.49% 下降 1.83 个百分点

    3. 2024 年公司经营措施

    （1）持续强化党建，引领公司改革发展。2024 年，公司党委将坚持以习近平新时代中国特色社会主
 义思想为指导，坚持以党的政治建设为统领，充分发挥公司党委的领导核心作用，把方向、管大局、保落 实。一是将巩固深化学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育成果，将主题教育成果转化为 锤炼党性、克服困难、开拓进取的动力；二是始终坚持“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作 方针，持续组织各基层党组织围绕经营开展党建工作，发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范 作用；三是不断发掘基层党组织工作亮点，推进党建工作创新，不断深化、创建党建品牌，形成“一公司 一品牌”的特色党建体系，为公司经营和改革发展提供有力的思想和组织保障。

    （2）强化资金管控，保障公司财务稳健。2024 年，公司继续将保障现金流安全作为首要经营任务：
 一是持续密切关注房地产政策和市场变化，根据客户需求及时调整销售策略，应卖尽卖，全力推进销售签 约回款；二是积极开展融资工作，为公司募集期限合理、成本较低的资金，同时科学匹配有息负债期限结 构，提高公司抵御风险的能力；三是按照市场化原则，结合不同产品特点，一项目一策略，加快处置低效 资产和促成产成品去化；四是加强资金调度，严格执行公司资金预算管理制度，执行精细化的资金管理， 保证资金流动性安全。

    （3）安全保质交楼，切实履行企业责任。2024 年，公司将以安全生产为前提，继续把“保交楼”放
 在运营与管理的重心位置。一是进一步完善安全管理体系，建立并落实全员安全生产责任制，促进各项目 安全工作标准化、规范化、制度化；二是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项 目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付；三是坚持第三方过程质量评估机制，通过分析 质量问题原因、制定质量提升措施，促进项目交付质量不断提升，为系统性提升项目品质打好基