冠福股份:冠福控股股份有限公司拟出售股权涉及的上海五天实业有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告》(众联评报字[2024]第1036号)

【摘要】 众联资产评估有限公司 ASSETSAPPRAISALCO.,LTD 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 冠福控股股份有限公司拟出售股权涉及的 上海五天实业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 众联评报字[2024]第1...

    众联资产评估有限公司
ASSETS  APPRAISAL CO.,LTD
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

      冠福控股股份有限公司拟出售股权涉及的

  上海五天实业有限公司股东全部权益价值评估项目
      资产评估报告

                        众联评报字[2024]第 1036 号

                            （共 1 册，第 1 册）

            湖北众联资产评估有限公司

                    2024 年 3 月 28 日


                        目  录


第一部分、声明 ...... 1
第二部分、资产评估报告摘要 ...... 4
第三部分、资产评估报告正文 ...... 8

  一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人...... 9

  二、评估目的 ...... 12

  三、评估对象和评估范围 ...... 12

  四、价值类型及其定义 ...... 16

  五、评估基准日 ...... 17

  六、评估依据 ...... 17

  七、评估方法 ...... 19

  八、评估程序实施过程和情况...... 24

  九、评估假设 ...... 26

  十、评估结论 ...... 27

  十一、特别事项说明 ...... 28

  十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 30

  十三、资产评估报告日 ...... 31
第四部分、资产评估报告附件 ......32湖北众联资产评估有限公司


          第一部分、声明

湖北众联资产评估有限公司                                                          1

                      声明

冠福控股股份有限公司：

  一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

  本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

  本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不能用评估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。

  三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

  四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

  五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

  六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

  七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

湖北众联资产评估有限公司                                                          2

  八、评估结论的使用在资产评估报告中载明的有效期内有效。资产评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期限。

    九、未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。


    第二部分、资产评估报告摘要


                资产评估报告摘要

                                重要提示

        本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和

    正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。

    湖北众联资产评估有限公司接受冠福控股股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对冠福控股股份有限公司拟实施出售股权事宜涉及的上海五天实业
有限公司股东全部权益在 2023 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估报
告摘要如下：

  一、评估目的：为冠福控股股份有限公司拟实施出售股权事宜涉及的上海五天实
业有限公司股东全部权益在 2023 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估，为该经济行为
提供价值参考。

  二、评估对象和评估范围：评估对象为上海五天实业有限公司的股东全部权益；评估范围是上海五天实业有限公司经审计的账面上列示的全部资产及相关负债。具体范围为委托人及被评估单位提供的“各类资产及负债评估申报明细表”上所列内容。

  三、价值类型：市场价值。

  四、评估基准日：2023 年 12 月 31 日

  五、评估方法：资产基础法。

  六、评估结论：本资产评估报告采用资产基础法评估的结果作为评估结论。具体评估结论如下：

    截止评估基准日 2023 年 12 月 31 日，上海五天实业有限公司经中兴财光华会计
师事务所（特殊普通合伙）审计后的总资产为 66,910.32 万元，总负债为 14,030.27万元，净资产为 52,880.05 万元；评估后的股东全部权益为 56,037.62 万元，增值3,157.57 万元，增值率 5.97%。

湖北众联资产评估有限公司                                                          5

    七、评估结论的使用有效期：本报告评估结论使用有效期为一年，即自 2023 年
12 月 31 日至 2024 年 12 月 30 日期间使用有效。

    八、特别事项说明：

    1.按照国家现行国有资产监督管理有关要求，本评估项目属于需要办理核准或备案的资产评估项目。因此，本资产评估报告必须经过负责核准或备案的国有资产监督管理机构核准或备案，或由其授权经营的出资企业进行备案后，才能作为相应经济行为作价的参考依据。

    2.截止评估基准日，青浦区华徐公路 888 号（房地产权证号：沪房地青字（2013）
第 002424 号）1 幢、2 幢、3 幢、5 幢、6 幢、7 幢和 8 幢存在查封等权利限制状况，
具体如下：

 序号        坐落            限制人        限制类型  限制方式      限制原因

  1  华徐公路 888 号 1 幢 北京市第二中级人民  司法限制  轮候查封  （2019）京 02 民初
                                法院                                    4 号

  2  华徐公路 888 号 2 幢 北京市第二中级人民  司法限制  轮候查封  （2019）京 02 民初
                                法院                                    4 号

  3  华徐公路 888 号 3 幢 北京市第二中级人民  司法限制  轮候查封  （2019）京 02 民初
                                法院                                    4 号

                        北京市第二中级人民  司法限制  轮候查封  （2019）京 02 民初
  4  华徐公路 888 号 5 幢      法院                                    4 号

                        广东省深圳市福田区  司法限制  轮候查封  （2018）粤 0304 民
                              人民法院                                初 38090 号

                        北京市第二中级人民  司法限制  轮候查封  （2019）京 02 民初
  5  华徐公路 888 号 6 幢      法院                                    4 号

                        广东省深圳市福田区  司法限制  轮候查封  （2018）粤 0304 民
                              人民法院                                初 38090 号

                        北京市第二中级人民  司法限制  轮候查封  （2019）京 02 民初
  6  华徐公路 888 号 7 幢      法院                                    4 号

                        广东省深圳市福田区  司法限制  轮候查封  （2018）粤 0304 民
                              人民法院                                初 38090 号

                        北京市第二中级人民  司法限制  轮候查封  （2019）京 02 民初
  7  华徐公路 888 号 8 幢      法院                                    4 号

                        广东省深圳市福田区  司法限制  轮候查封  （2018）粤 0304 民
                              人民法院                                初 38090 号

    本次评估未考虑房地产权利限制状况对评估结论产生的影响。

    3.此次纳入评估范围的房屋建筑物（1 号别墅、2 号别墅、3 号别墅）尚未办理
产权证，房屋建筑面积以被评估单位的申报面积为准；若办理权属登记手续后，评
湖