山子股份:坤元评报(2024)67号宁波银亿房产资产评估报告

【摘要】本资产评估报告依据中国资产评估准则编制山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目资产评估报告坤元评报〔2024〕67号（共一册第一册）坤元资产评估有限公司...

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

  山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
      宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）

            股东全部权益价值评估项目

              资 产 评 估 报 告

                    坤元评报〔2024〕67 号

                          （共一册 第一册）

                坤元资产评估有限公司

                      二〇二四年三月二日


                    目  录


声 明 ...... 1
资产评估报告·摘要 ...... 1
资产评估报告·正文 ...... 4

    一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ...... 4

    二、评估目的 ...... 9

    三、评估对象和评估范围 ...... 10

    四、价值类型及其定义 ...... 24

    五、评估基准日 ...... 24

    六、评估依据 ...... 24

    七、评估方法 ...... 26

    八、评估程序实施过程和情况 ...... 32

    九、评估假设 ...... 33

    十、评估结论 ...... 35

    十一、特别事项说明 ...... 35

    十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 59

    十三、资产评估报告日 ...... 60
资产评估报告·备查文件


    一、被评估单位基准日审计报告...... 61

    二、资产评估机构营业执照......67

    三、资产评估机构备案公告......68

    四、资产评估机构从事证券服务业务备案名单......69

    五、签名资产评估师职业资格证书登记卡......70

    六、评估对象涉及的主要权属证明资料清单......72

    七、委托人、被评估单位的承诺函...... 76

    八、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明...... 78
评估结果汇总表及明细表......79

                    声  明

  一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
  本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

  本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

  三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

  四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

  五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

  六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

  七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

                                              1                          坤元资产评估有限公司

  山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的

    宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）

          股东全部权益价值评估项目

              资 产 评 估 报 告

                              坤元评报〔2024〕67 号

                    摘  要

    以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解 评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。

  一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人

  本次资产评估的委托人为山子高科技股份有限公司（以下简称山子股份），被评估单位为宁波银亿房地产开发有限公司（以下简称宁波银亿房产）。

  根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。

  二、评估目的

  因山子股份拟转让宁波银亿房产及部分下属公司的股权，已编制了拟转让的宁波银亿房产模拟主体（合并）财务报表，为此需要对宁波银亿房产在评估基准日的（模拟体）股东全部权益价值进行评估。

  本次评估目的是为该经济行为提供宁波银亿房产（模拟体）股东全部权益价值的参考依据。

  三、评估对象和评估范围

  评估对象为涉及上述经济行为的宁波银亿房产（模拟体）的股东全部权益。

  评估范围为宁波银亿房产申报的并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审
计的截至 2023 年 12 月 31 日的模拟全部资产及相关负债。按照宁波银亿房产提供的
经审计的 2023 年 12 月 31 日模拟母公司财务报表反映，资产、负债及股东权益的账
面价值分别为4,952,444,963.56元、3,514,438,600.84元和1,438,006,362.72 元。
按照宁波银亿房产提供的经审计的2023年12月31日模拟合并会计报表反映，资产、
负 债 、 所 有 者 权 益 及 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 的 账 面 价 值 分 别 为
3,352,193,537.80 元、3,223,634,748.46 元、128,558,789.34 元和 12,428,583.62元。

  模拟体范围列表如下：

                                                    宁波银亿房地产开发有限

  序号                    公司名称                                                  备注

                                                        公司穿透持股比例

  1      宁波银亿房地产开发有限公司                                            模拟合并体

  2      宁波银亿建设开发有限公司                          100%              一级子公司

  3      宁波银亿置业有限公司                              100%              一级子公司

  4      宁波市镇海银亿房产开发有限公司                    100%              一级子公司

  5      宁波矮柳置业有限公司                            72.0359%            一级子公司

  6      象山银亿房地产开发有限公司                        100%              一级子公司

  7      舟山鲁家峙投资发展有限公司                        67%              一级子公司

  8      上海悠金珐码信息科技有限公司                      100%              一级子公司

  9      南京中兆置业投资有限公司                          100%              二级子公司

  10    南昌市银亿房地产开发有限公司                      100%              一级子公司

  11    大庆银亿房地产开发有限公司                        100%              一级子公司

  12    北京同景兴业投资有限公司                          100%              二级子公司

  13    宁波银隆商业管理咨询有限公司                      100%              二级子公司

  14    宁波银策房地产销售代理服务有限公司                100%              一级子公司

  15    宁波银亿筑城房地产开发有限公司                    100%              一级子公司

  16    南京银亿建设发展有限公司                          100%              一级子公司

  17    南昌银亿物业服务有限公司                          100%              二级子公司

  18    大庆同景投资咨询有限公司                          100%              三级子公司

  19    慈溪恒康投资有限公司                              100%              一级子公司

  20    宁波富田置业有限公司                              70%              一级子公司

  21    余姚银亿四明广场新华联百货有限公司                100%              三级子公司

  22    南昌银亿九龙湖房地产开发有限公司                  100%              一级子公司

  23    宁波银胜房地产销售代理有限公司                    100%              二级子公司

  24    新疆银亿房地产开发有限公司                        100%              一级子公司

  25    上海宁涌商业管理咨询有限公司                      100%              三级子公司