杭钢股份:杭州钢铁股份有限公司拟进行股权转让涉及的杭州紫元置业有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

【摘要】本资产评估报告依据中国资产评估准则编制杭州钢铁股份有限公司拟进行股权转让涉及的杭州紫元置业有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告坤元评报〔2024〕19号（共一册第一册）坤元资产评估有限公司二〇二四年一...

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

      杭州钢铁股份有限公司拟进行股权转让

          涉及的杭州紫元置业有限公司

            股东全部权益价值评估项目

                资 产 评 估 报 告

                    坤元评报〔2024〕19 号

                            （共一册 第一册）

                坤元资产评估有限公司

                    二〇二四年一月二十九日


                    目  录


声 明......1
资产评估报告·摘要......2
资产评估报告·正文......6

    一、 委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ...... 6

    二、评估目的 ...... 12

    三、评估对象和评估范围 ...... 12

    四、价值类型 ...... 19

    五、评估基准日 ...... 19

    六、评估依据 ...... 19

    七、评估方法 ...... 20

    八、评估程序实施过程和情况 ...... 33

    九、评估假设 ...... 34

    十、评估结论 ...... 35

    十一、特别事项说明 ...... 36

    十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 41

    十三、资产评估报告日 ...... 42
资产评估报告·备查文件


    一、被评估单位基准日专项审计报告......43

    二、委托人和被评估单位营业执照......126

    三、委托人和被评估单位企业产权登记表......128

    四、评估对象涉及的主要权属证明资料......130

    五、委托人和被评估单位的承诺函......149

    六、签名资产评估师的承诺函...... 151

    七、资产评估机构营业执照...... 152

    八、资产评估机构备案公告...... 153
    九、证监会 2020 年 11 月 4 日公布的《资产评估机构从事证券服务业务备案名单》..... 154

    十、签名资产评估师职业资格证书登记卡......155

    十一、资产评估委托合同...... 158

资产基础法评估结果汇总表及明细表......162

                    声 明

  一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
  本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

  本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

  三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

  四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

  五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

  六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

  七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

                                              1                          坤元资产评估有限公司


      杭州钢铁股份有限公司拟进行股权转让

          涉及的杭州紫元置业有限公司

          股东全部权益价值评估项目

              资 产 评 估 报 告

                              坤元评报〔2024〕19 号

                    摘  要

    以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论，应当认真阅读评估报告正文。

  一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人

  本次资产评估的委托人为杭州钢铁股份有限公司(以下简称杭钢股份)，被评估单位为杭州紫元置业有限公司（以下简称紫元置业）。

  根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。

  二、评估目的

  因杭钢股份拟转让其持有的紫元置业股权，为此需要对紫元置业的股东全部权益价值进行评估。

  本次评估目的是为该经济行为提供紫元置业股东全部权益价值的参考依据。
  三、评估对象和评估范围

  评估对象为涉及上述经济行为的紫元置业的股东全部权益。

  评估范围为紫元置业申报并经过大华会计师事务所（特殊普通合伙）浙江分所
审计的截至 2023 年 12 月 31 日的全部资产及相关负债。按照紫元置业提供的经审计
的 2023 年 12 月 31 日母公司财务报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别
为 1,279,243,871.78 元、507,189,102.30 元和 772,054,769.48 元；按照经审计的
2023 年 12 月 31 日合并财务报表反映，资产、负债、股东权益及归属于母公司的所
有 者 权 益 的 账 面 价 值 分 别 为 1,280,540,159.82 元 、 501,939,489.66 元 、

                                              2                          坤元资产评估有限公司
778,600,670.16 元和 778,600,670.16 元。

  四、价值类型

  本次评估的价值类型为市场价值。

  五、评估基准日

  评估基准日为 2023 年 12 月 31 日。

  六、评估方法

  根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进行评估。

  七、评估结论

  在本报告揭示的假设条件下，紫元置业股东全部权益的评估价值为1,315,758,728.86 元(大写为人民币壹拾叁亿壹仟伍佰柒拾伍万捌仟柒佰贰拾捌元捌角陆分)，与母公司财务报表中股东全部权益价值 772,054,769.48 元相比，评估增值 543,703,959.38 元，增值率 70.42%。

  八、评估结论的使用有效期

  本评估结论仅对杭钢股份拟进行股权转让之经济行为有效。本评估结论的使用
有效期为一年，即自评估基准日 2023 年 12 月 31 日起至 2024 年 12 月 30 日止。
  九、对评估结论有重大影响的特别事项

  1．紫元置业以下应收款项存在特殊情况：

                                                                        单位：人民币元

 序  公司名

              科目名称        结算对象          业务内容      账面余额      坏账准备    账面价值
 号    称

                        产融园（杭州）品牌运营

 1            应收账款                        租金及物业费    3,544,433.16    3,544,433.16      0.00
      杭州紫              有限公司

      元置业              台州紫元银通置业有限公

 2            其他应收款                        本金及利息      4,554,514.77    3,642,004.67  912,510.10
      有限公              司

      司                温州冶金房地产开发有限

 3            其他应收款                        本金及利息    196,299,026.36  196,299,026.36      0.00
                                公司

  （1）根据紫元置业与产融园（杭州）品牌运营有限公司（以下简称产融园）于
2023 年 7 月 1 日签订的《终止协议》，产融园于 2020 年 11 月通过公开招投标方式

取得紫元置业位于白塔文化产业园（白塔公园 B 区块)1 号楼及经改造的经营性物业的经营管理权，但因其未完成协议约定的考核金额，因此双方提前终止协议，对产融园的应收款项，紫元置业多次催讨、协商，款项回收依旧存在较大风险，已全额计提坏账准备。鉴于核查验证后，评估专业人员难以得出款项可否回收、何时回收的确凿结论，故以审定后的账面价值（即账面余额扣减坏账准备的净额零）予以保留，若实际可收回金额发生变化，将可能影响评估结果。

  （2）根据紫元置业管理层介绍及提供的参股公司台州紫元银通置业有限公司
截至基准日 2023 年 12 月 31 日未审财务报表，被投资单位已资不抵债，目前处于待
注销状态，本次对其的长期股权投资评估为零；对于应收该公司款项，审计已根据账龄组合计提坏账准备 3,642,004.67 元，紫元置业管理层以清算口径对其可收回金额进行了测算，确认结果为 2,450,000.00 元，评估专业人员未发现该等测算结果存在明显异常情形，故以管理层预计的可收回金额确认评估值，未考虑期后实际收回金额与管理层预计可收回金额不一致等情形对评估结果的可能影响。

  （3）对于应收关联方温州冶金房地产开发有限公司（以下简称温州冶金）款项，审计按单项认定口径全额计提坏账准备，紫元置业管理层对该款项的回收金额及进度情况进行了预计，并与温州冶金确认一致，本次对上述应收款项以双方确认的预计可收回金额现值 125,056,000.00 元确认评估值。如期后收回金额、收回进度与双方确认的情形不一致，将可能影响评估结果。

  2．本次对于投资参股公司的长期股权投资，因控制权原因，未能进行现场核查，