建发股份:建发股份关于拟收购美凯龙部分股份的投资者说明会召开情况的公告

2023年01月16日 11:49

【摘要】股票代码:600153股票简称:建发股份公告编号:2023—008债券代码:175878债券简称:21建发Y1债券代码:188031债券简称:21建发Y2债券代码:185248债券简称:22建发01债券代码:185678债...

600153股票行情K线图图

股票代码:600153        股票简称:建发股份    公告编号:2023—008

债券代码:175878        债券简称:21 建发 Y1

债券代码:188031        债券简称:21 建发 Y2

债券代码:185248        债券简称:22 建发 01

债券代码:185678        债券简称:22 建发 Y1

债券代码:185791        债券简称:22 建发 Y2

债券代码:185929        债券简称:22 建发 Y3

债券代码:185248        债券简称:22 建发 Y4

            厦门建发股份有限公司

    关于拟收购美凯龙部分股份的投资者说明会

                召开情况的公告

    本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。

    厦门建发股份有限公司(以下简称“公司”)于 2023 年 1 月 15 日(周日)
16:00 召开了“公司拟收购美凯龙部分股份的投资者说明会”,公司与会人员介绍了本次收购的背景及基本情况,并就投资者关心的问题进行了互动交流,现将本次会议召开情况公告如下:

    一、会议召开情况

    (一)会议召开时间:2023 年 1 月 15 日(周日)16:00

    (二)会议召开方式:网络会议+电话会议

    (三)公司董事会和管理层参会人员

    郑永达  建发股份董事长

    邹少荣  建发股份董事

    许加纳  建发股份副总经理

    林伟国  子公司建发房产总经理、子公司建发国际集团执行总裁

    彭  勇  子公司建发房产副总经理


  二、会议议程及主要内容

  (一)公司董事长郑永达先生介绍本次收购背景

  第一,对公司而言,这是一次非常好的机会。从公司长远的发展来考虑,本次收购与公司的供应链运营业务发展战略具有很强的协同作用;拓展消费品类的业务,能够平滑大宗商品受到行业周期等方面的影响,消费品业务的利润率也相对大宗商品业务的利润率更高一些。美凯龙是国内最大的家居装饰及家具商场运营商,通过收购美凯龙,公司能有效触达众多品牌商,对于公司拓展消费品供应链运营业务具有重要意义。

  第二,公司在此前已进行了充分的调研工作。市场上有些文章混淆了红星美凯龙控股集团有限公司(以下简称“红星控股”)与红星美凯龙家居集团股份有限公司(以下简称“美凯龙”)的情况,其实美凯龙本身的业务发展情况良好,各类管理相对规范。后续我们同事会就美凯龙的情况做详细的介绍。

  第三,自并购事件首次公告以来,公司股价承受了一定的压力。公司很理解一些投资者提出的疑问,未来我们也会加大与投资者的沟通与交流,踏踏实实做好公司的经营,用实实在在的业绩来回馈投资者的关心与期望。

  (二)公司介绍本次收购情况

    1、收购标的概述

    (1)基本情况

  本次收购标的为美凯龙,与红星控股控制的其他产业及公司无关。美凯龙成立于 2007 年,注册资本 43.55 亿元,注册地上海,创始人、法定代表人为车建兴,美凯龙系商场数量最多、经营面积最大的全国性家居装饰及家具商场运营商。
  美凯龙于 2015 年及 2018 年分别在 H 股及 A 股上市,受到房地产波动及疫情
的影响,目前股价处于历史低位。截至 2023 年 1 月 6 日,美凯龙 A 股收盘价为
4.68 元/股,市值约 203 亿元(按 A 股股价计算)。

  红星控股及其一致行动人持有美凯龙 60.55%的股权,经营团队以职业经理人为主,内部组织架构以业务版块划分,整体较为清晰。


    (2)业务情况

  从业务模式来看,美凯龙业务分为自营模式及委管模式,自营模式通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后,统一对外招商,收入为租金收入。委管模式通过组建管理团队,为合作方提供咨询、委管等服务,收入为咨询费、管理费等收入。

  截至 2022 年 9 月 30 日,美凯龙经营和管理自营商场(94 家)、委管商场
(279 家)、特许经营商场(58 家)和战略合作商场(8 家),遍布全国主要城市。

  从商场家数及管理面积来看,委管模式远高于自营模式,但自营模式贡献了大部分毛利额,系美凯龙业务的核心基石。

  受到疫情的影响,美凯龙的商场出租率及整体毛利率有一定波动,但整体相对稳定。

    (3)财务情况

    ① 资产情况

  截至 2022 年 9 月 30 日,美凯龙合并总资产为 1,336.4 亿元,其中流动资产
与非流动资产分别为 149.2 亿元与 1,187.1 亿元,占比总资产的比重分别为 11.2%
与 88.8%。流动资产中主要为流动性强的货币资金与经营相关的应收类资产,两者合计占流动资产比重超过 70%。非流动资产中主要为投资性房地产,占总资产的 72.1%,主要为一、二线核心地段的优质商场,资产质量良好,为自营收入的核心来源。

    ② 负债情况

  截至 2022 年 9 月 30 日,美凯龙合并总负债为 756 亿元,其中有息负债约为
382 亿元(根据“短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+其他非流动负债”简单加总所得,其中包括了部分无息负债),有息负债部分有两个突出的特点:

  第一,长期借款为主,长期借款(含一年内到期)295 亿元,这部分借款以
商场物业作为抵押物进行的融资,对应抵押物资产价值远超长期借款金额;

  第二,子公司借款为主,母公司报表有息负债约为 128 亿元,美凯龙的自持物业均有对应的子公司,借款以该子公司的名义向金融机构申请,同时以物业作为抵押物,上市公司进行担保,因此大部分债务在子公司,而不是在上市公司层面,需要控股股东担保的较少。

    ③ 经营成果及现金流量

  近三年,营业收入下降主要系委管模式收入下降及受到疫情的影响,随着疫情影响逐步消除,相关租金收入将有所恢复。公允价值变动损益已逐年减少,现有利润基本反映经营层面的利润。各年经营现金净流入保持在 40 亿元以上,整体较为稳定,是偿债资金的重要来源。

    2、收购目的及价值

    (1)行业价值

    ① 我国家居市场平稳增长,连锁家居增速快于行业整体,中长期受疫情放
开消费复苏、地产复苏持续推动

  2021 年以来,受疫情影响而滞后的住宅装修、翻新等需求释放,根据沙利文的数据,2021 年中国家居市场销售额约 5.2 万亿元,同比增长约 15.1%,其中,
连锁家居商场增速高于行业整体,复合增长率约 7.6%,预计 2026 年将达 1.1 万
亿元。随着疫情放开消费复苏、地产复苏,加上地产调控政策陆续放开,家居市场预计将持续保持增长。

    ② 连锁家居商场系消费者、品牌方线下首选,多元化业态融合彰显家居商
场核心价值

  2021 年家居商场、网络零售在家居零售市场的占比分别为 53.2%、11.8%,家居商场仍系主要零售渠道。从行业发展来看,电商渠道冲击主要集中在小件品类,精装修房、全屋定制、品牌直营店对家居商场整体冲击同样有限,家居品牌对家居商场需求存在刚性,发达国家家居零售市场亦仍以家居商场为主;从核心优势来看,连锁家居商场店铺环境、客流量、服务配套、品牌定位、新零售体验
首选,后续存在多业态融合的可能性。

    (2)公司价值

    ① 龙头价值:作为国内连锁家居商场龙头,对标全球龙头家得宝,企业价
值具有较高的增长空间

  在市场占有率方面,2021 年美凯龙以 17.5%的市场占有率稳居连锁家居商场首位。对标全球家居商场龙头,美国上市公司家得宝(0R1G.L)业务遍布全球,最新市值超万亿元人民币,虽然家得宝的业务范围及模式与现有的美凯龙存在一定差异,但美凯龙作为中国家居市场龙头,最新市值约 200 亿元人民币,未来美凯龙在业务及企业价值方面均存在较高增长空间。

    ② 品牌及渠道价值:业内最具影响力的品牌,系众多品牌商的首选合作伙
伴

  “红星美凯龙”品牌系国内最具影响力的家居装饰及家具行业品牌之一。美凯龙通过全国性网络布局打造了口碑效应,商场定位于中高端市场,且借助线上线下营销和服务创新升级,已在消费者心目中享有较高的品牌认知度及认可度;美凯龙打造了遍布全国的商场网络,能够对各地家居消费市场保持敏锐的洞察力,帮助品牌快速甄选合适的产品线,并利用全国网络优势对下沉市场进行迅速渗透,已覆盖 3 万多个家居品牌,是品牌商的重要战略合作伙伴。

    ③ 资产价值:核心资产价值基础扎实,REITs 试点逐步扩大,自营商场有
望探索资产运作新模式

  截至 2022 年 9 月末,美凯龙经营 94 家自营商场,该部分核心资产主要位于
一、二线城市核心地区,牢牢守住各地区高端流量入口,自营商场资产价值基础扎实,并能从土地增值中获益。

  2022 年 12 月,中国证监会副主席李超在“首届长三角 REITS 论坛暨中国
REITS 论坛 2022 年会”表示,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。2022 年 9 月末,美凯龙经营的自营商场有望作为发行公募 REITs的底层资产。通过交易结构设计,美凯龙可实现底层资产的出表,完成轻资产运
营转型,从而优化资本结构、降低资产负债率。

    (3)协同价值

    ① 协同美凯龙品牌,进一步提升建发股份的公司形象和全国影响力

  美凯龙品牌优势突出,收购后可以进一步提升建发股份的公司形象和全国影响力。美凯龙是连锁家居卖场的龙头企业,已在市场上享有较为强大的品牌认知度和影响力,收购后建发股份可以以上海为中心的长三角作为“桥头堡”辐射全国,通过品牌运作,推动建发股份从区域型国资龙头企业,向具备全国影响力的综合性企业进一步迈进。

    ②美凯龙平台沉淀的众多品牌商,为建发股份大力发展消费品供应链运营业务提供了良好的基础

  美凯龙是国内商场数量最多、经营面积最大、地域覆盖面积最广阔的全国性家居装饰及家具商场运营商,已覆盖 3 万多个家居品牌,是品牌商的首选战略合作伙伴。通过导入美凯龙的品牌资源,建发股份凭借强大的供应链运营能力,可以与更多品牌商建立合作,为布局消费品供应链运营业务提供了重要支点。

    ③ 深度服务建发股份地产体系,提高地产业务价值

  美凯龙可在家装、房地产业务协同及商业地产合作两方面深度服务建发股份地产体系。在家装、房地产业务协同方面,家装业务附加值较高,家居、家装一体化营销模式可与建发股份现有地产业务有机结合,进一步提高地产整体业务价值,带动房地产业态的全面升级;在商业地产合作方面,建发股份从事商业地产开发,通过与美凯龙彼此借鉴先进经验,可实现相互协同、共同促进。

    ④ 沉淀中高端消费客户流量,助力建发股份其他板块业务

  美凯龙的客户主要定位为中高端消费人群,该等人群消费能力高、消费意愿强,且美凯龙在该等消费者心目中享有较高的品牌认知度及认可度。通过沉淀美凯龙现有的大量精准优质私域用户,可加强中高端人群对公司业务的粘性,为客户提供养老、消费等高附加值服务,以此带动建发其他增量业务,助力其他板块协同发展。


  (三)互动交流环节

    问题 1:上市公司此次收购美凯龙,是否更多从供应链业务协同出发,是否
和房地产的投资计划有关系公司 2022 年房地产投资扩张非常积极,2023 年房地产的计划投资强度如何设

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